156,800,000원
서울남부지방법원 2025타경11872. 영등포동7가 ‘여의도써밋’ 2층 204호, 전용 17.46㎡ 오피스텔입니다. 소유자 오승훈은 2022년 공유자 전원 지분을 거래가 245,000,000원에 취득했고, 임차인 김소미는 2022.03.07. 임대차계약과 확정일자를 갖춘 뒤 2022.04.04. 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 2023.02.07. 말소기준으로 선언된 국세 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 선순위 대항력 임차인입니다.
보통 이 구조라면 최저가가 아무리 내려가도 ‘싸다’고 바로 판단하면 안 됩니다. 현재 배당계산상 매각대금 156,800,000원에서 집행비용 2,995,200원을 제외하고 임차인에게 153,804,800원이 배당되며, 보증금 중 91,195,200원이 남기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득은 보증금 245,000,000원 안팎으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “임차인 김소미 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 명시돼 있습니다. 이 조건을 적용하면 김소미 임차보증금의 룰상 미배당액은 존재하더라도 매수인이 실제로 부담할 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11872 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 17.46㎡ · 지하1층 / 지상12층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 · 집합건축물대장상 오피스텔, 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.04.06. 공유자전원지분전부 이전, 거래가 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 156,800,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2023.02.07. 갑구 4번 압류입니다. 이후 등기된 김소미의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 양천세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기 자체는 2023.11.02.이지만 김소미의 전입·점유는 2022.04.04.이므로 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소미 | 건물 전부 · 주거 | 245,000,000원 | 2022.04.04 | 2022.03.07 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0 |
갑구 3-1에는 2022.04.06. 민간임대주택등기도 존재합니다. 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 등기돼 있으므로, 입찰 전 매각조건과 원본 등기를 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
여의도써밋의 비교 면적 실거래는 12건이며 전체 평균은 244,333,333원입니다. 다만 이 평균에는 2022년의 상대적으로 높은 거래가 많이 섞여 있습니다. 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 227,000,000원, 최신 거래 227,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -7.7%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 17.33㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 2022.10 | 17.33㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 17.33㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 17.46㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.07 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 17.46㎡ | 6 | 253,000,000원 |
| 2022.05 | 18.41㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2022.05 | 17.46㎡ | 4 | 251,000,000원 |
| 2022.04 | 18.41㎡ | 7 | 256,000,000원 |
| 2022.04 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 18.41㎡ | 8 | 257,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 227,000,000원 |
현재 최저가 156,800,000원은 최근 12개월 평균 227,000,000원의 69.1%입니다. 이 사건은 확약으로 주된 인수액이 실질 0원이므로, 시세 비교 기준도 룰상 미배당액을 더한 금액이 아니라 실질취득 156,800,000원으로 잡는 것이 맞습니다. 따라서 현재 회차는 최근 기준 시세보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,995,200원 |
| 1. 임차인 김소미 보증금 | 245,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산상 김소미 보증금의 부족분은 91,195,200원입니다. 다만 매각물건명세서의 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이므로 동일 보증금을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 이 사건은 ‘확약’ 때문에 총액이 내려간다
일반적인 대항력 인수형은 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶입니다. 이 사건의 기계적 배당도 같은 모습입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 91,195,200원, 3회 유찰 시 122,116,160원, 4회 유찰 시 146,852,928원으로 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 156,800,000원 | 91,195,200원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 125,440,000원 | 122,116,160원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 100,352,000원 | 146,852,928원 | 실질 인수 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림대학교 한강성심병원 북서측 인근으로 공동주택·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브 지하1층·지상12층, 사용승인일 2021.10.01.이며 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차·소화전·화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지 남서측 및 북서측으로 각각 노폭 약 20미터, 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 토지. 공시지가 8,103,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 여의도써밋은 21세대이며 비교 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 추세는 -7.7%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 대조. 이 사건의 권리분석은 김소미와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 따라 결론이 크게 달라집니다.
- 임차보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김소미 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 기계적 미배당은 91,195,200원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 244,333,333원보다 최근12개월 평균·최신 거래 227,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -7.7%이므로 과거 2022년 고가 거래만으로 가격 메리트를 확대해 해석하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.06. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각조건 및 관련 원본 등기를 입찰 전에 대조합니다.
- 현황 사용 확인. 집합건축물대장상 오피스텔이며 매각물건명세서는 현황 주거용 사용으로 기재합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 건 매각조건
등기와 배당표만 보면 이 물건은 보증금 245,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 91,195,200원의 미배당액이 생기는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 이런 사건이라면 최저가 156,800,000원만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
그러나 본건은 매각물건명세서가 결론을 바꿉니다. 김소미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이어서, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 이에 따라 현재 실질취득은 156,800,000원이고 최근 12개월 평균·최신 거래 227,000,000원의 69.1% 수준입니다.
가격 측면에서는 분명 할인 구간이지만, 최근 거래 추세가 -7.7%이고 최근 표본이 1건이며 단지 규모도 21세대로 크지 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 위험한 인수형”이 아니라 “확약 확인이 핵심인 조건부 안전형”에 가깝습니다. 결론은 확약 조건 원본 확인 후 가격 검토입니다.
