서울남부지방법원 2025타경11880. 구로동 ‘코원’ 제1동 12층 1205호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 전용 12.55㎡ 물건입니다. 현 소유자 김민영은 2021.05.07. 거래가 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.02.01. 구로구 압류이고, 이후 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순서만 보고 “임차권은 말소기준 뒤니까 끝”이라고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 전입·점유개시가 2021.05.03., 확정일자가 2021.04.05.로 말소기준인 2023.02.01.보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 인정된 것으로 정리돼 있습니다. 정상적인 인수형 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 105,000,000원 부근에 고정되는 유형입니다. 하지만 이 사건은 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 그 원칙적 인수액이 실질적으로 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11880 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 97-8 코원 제1동 제12층 제1205호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔 이용중 · 전용 12.55㎡ · 16층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 김민영 (2021.05.07. 거래가 105,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 47,513,600원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 109,530,820원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형이지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.02.01. 구로구 압류입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2023.07.27.이지만, 전입·점유개시일 2021.05.03.과 확정일자 2021.04.05.가 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 이뤄져 있어 원칙적으로 우선변제 후 부족분이 생기면 매수인 인수 문제가 발생하는 구조입니다.
| 표시 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 성격 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 | 105,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 실질 0원* |
실제 임차인은 0명으로 봅니다. 한국토지주택공사 표시는 보증금 대위·승계 성격의 신고로 분류돼 실제 임차인 수나 보증금 총액에 중복 합산하지 않습니다. 이 승계 신고 자체에는 대항력·우선변제 정보가 연결돼 있지만, 매각물건명세서 비고의 확약에 따라 이 임차권과 관련된 매수인 인수액은 실질 0원으로 처리합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
코원 전용 12.49~12.55㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 95,766,666원이지만, 과거 120,000,000원 거래가 여러 건 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기에는 적절하지 않습니다. 최근 12개월 평균 87,450,000원, 최신 거래 2026.05. 95,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -16.0%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 12.55㎡ | 16 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 12.55㎡ | 15 | 104,000,000원 |
| 2026.03 | 12.55㎡ | 14 | 110,000,000원 |
| 2025.10 | 12.49㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 12.49㎡ | 8 | 74,700,000원 |
| 2025.06 | 12.49㎡ | 7 | 71,000,000원 |
| 2025.04 | 12.49㎡ | 6 | 69,500,000원 |
| 2025.03 | 12.49㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2023.02 | 12.55㎡ | 16 | 118,000,000원 |
| 2022.09 | 12.55㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2022.09 | 12.55㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 12.55㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 87,450,000원 |
확약 조건을 반영한 현재 최저가 기준 실질취득은 47,513,600원입니다. 이는 최근 12개월 평균 87,450,000원의 54.3%이고, 최신 거래 95,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 확약이 유효하게 이행된다는 전제 아래 현재 가격 자체에는 분명한 할인 폭이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,513,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,245원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 105,000,000원 | 46,258,355원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 109,530,820원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 58,741,645원입니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 남지만, 이 사건은 매각 조건으로 배당받지 못하는 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 돼 있어 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 확약은 이 임차권에 한해 적용됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동구로초등학교 북측 인근이며, 공동주택·오피스텔·주상복합건물·상업 및 업무용건물·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 있습니다.
- 건물. 2014.06.03. 사용승인된 16층 건물의 12층이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차시설이 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 일반상업지역·과밀억제권역 등에 속하고 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 코원은 45세대, 대상 면적은 12.55㎡입니다. 최근 실거래는 이어지고 있으나 가격 추세가 -16.0%이고 경매 통계상 평균 유찰 3.1회, 이 사건은 4회 유찰 상태라 보수적인 출구가격 설정이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 배당받지 못하는 잔액 상당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 유지. 확약이 유효하면 현재 회차 실질취득은 47,513,600원이고 인수는 실질 0원입니다. 확약이 빠지면 미배당 58,741,645원이 다시 핵심 위험이 됩니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증금 승계 성격으로 분류되므로 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 95,766,666원보다 최근 12개월 평균 87,450,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 최근 추세 -16.0%를 출구가격에 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “싼 이유가 권리라면, 그 권리가 정말 지워지는지부터 본다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 105,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 47,513,600원을 압도하는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 부근에 고정되므로, 최저가만 보고 싸다고 할 수 없습니다. 하지만 매각물건명세서에 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시된 이 사건은 해당 임차권의 실질 인수가 0원으로 바뀝니다.
그 조건을 그대로 반영하면 현재 최저가 기준 실질취득은 47,513,600원으로, 최근 12개월 실거래 평균 87,450,000원의 54.3%입니다. 가격 여유는 분명합니다. 다만 최근 거래 추세가 -16.0%이고, 45세대·전용 12.55㎡ 오피스텔 이용 물건이 이미 4회 유찰됐다는 점은 환금성 경고입니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 하락장 보정. 두 조건을 함께 통과해야 이 할인율이 실제 메리트가 됩니다.
