인천지방법원 2025타경508058. 인천 서구 가좌동 72-1 지하1층6호, 집합건물 등기부상 물건입니다. 사건 표시는 대지로 되어 있으나, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설, 현황 공실입니다. 권리 흐름만 보면 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 가격 판단을 단순히 “3,400만원이면 작다”로 끝내면 안 됩니다. 이 물건은 지하 근린생활시설이고, 지하1층 2호~11호 및 14호~16호가 벽체 구분 없이 전체 PC방으로 사용되었던 이력이 있어 개별 호실 단독 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
배당 구조도 가볍지 않습니다. 현재 회차 매각가 3,400만원을 전제로 하면 집행비용 101만원, 유니온상가조합 가압류 265만원이 먼저 빠지고, 을구 1번 근저당권에 3,033만원이 배당됩니다. 이후 근저당·경매채권은 대부분 미배당입니다. 매수인이 그 미배당 채무를 떠안는 구조는 아니지만, 이해관계가 큰 사건일수록 낙찰 후 말소·인도·관리비·세금 확인은 보수적으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층6호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 원적로 109 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 이석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 34,000,000원 / 34,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 10,612,224원 |
| 매각기일 | 2026.05.28 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 그러나 말소·세금 확인은 필수
말소기준으로 보는 권리는 2002.05.27 갑구 6번 가압류입니다. 이후 근저당권, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸되는 구조입니다. 1993년 가처분은 2005.02.17 해제로 말소되어 현재 매수인 인수 권리로 보지 않습니다. 임차인 보증금·확정일자 자료는 확인되지 않고, 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.
② 이용상태 — ‘지하 공실’이 가격의 핵심
감정평가상 본건은 가좌중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 섞인 아파트단지 주변 상가지대입니다. 차량 출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장 및 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이나 감정평가 기준시점 현재 공실입니다.
- 사용 이력. 지하1층 2호~11호, 14호~16호가 벽체 구분 없이 전체 PC방으로 사용되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕, 지하3층/지상7층 건물이며 사용승인일은 1992.04.03입니다.
- 토지. 토지면적 1,473.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형 토지입니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 도로 저촉 및 대로2류 저촉 사항이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,012,000원 | 약 매각가의 3.0% 추정 |
| 1. 가압류 · 유니온상가조합 | 2,651,100원 | 2,651,100원 | 청구금액 기준 |
| 2. 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 65,000,000원 | 30,336,900원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 근저당권 · 주식회사외환은행 | 130,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사한국외환은행 | 10,612,224원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 5. 근저당권 · 영광군수산업협동조합 | 45,500,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 근저당권 · 숭의신용협동조합 | 195,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사 아이에스종합관리 | 10,612,224원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권 총액 459,375,548원 중 현재 회차 채권자 배당액은 32,988,000원, 미배당은 426,387,548원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 34,000,000원 | 32,988,000원 | 426,387,548원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 27,200,000원 | 26,310,400원 | 433,065,148원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 21,760,000원 | 20,968,320원 | 438,407,228원 | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 개별 호실 독립성. 과거 여러 호실이 벽체 구분 없이 PC방으로 사용된 이력이 있으므로 지하1층6호 단독 사용·출입·구획 상태를 확인해야 합니다.
- 공실 원인. 단순 공실인지, 지하층 수요 부족·시설 노후·임대료 경쟁력 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 상가 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있어 관리주체 확인이 필요합니다.
- 당해세 가능성. 국세·지방세 압류가 언급되므로 당해세 여부와 실제 배당 차감 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 공실이라도 점유자, 유치권 주장, 시설물 소유관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 제한. 제2종일반주거지역, 도로 저촉, 대로2류 저촉 등 제한사항이 있으므로 영업 용도와 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 “팔릴 물건인가”가 먼저
이 사건은 대항력 임차인 보증금을 떠안는 인수형 물건이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되고, 후순위 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 핵심은 권리가 아니라 지하 근린생활시설 공실이라는 물건성입니다. 실거래 비교 자료가 없고, 과거 여러 호실이 통합 PC방처럼 사용된 이력이 있으므로 지하1층6호 단독의 임대·매각 가능성을 확인하지 않으면 감정가 3,400만원의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 환금성 검증 전에는 보수적 접근입니다.