서울남부지방법원 2025타경11887. 서울 구로구 오류동 유앤미 5층 502호, 전용 32.83㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 김수정으로, 2021.06.20 매매를 원인으로 2021.07.16 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 196,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구금액 역시 196,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차권의 처리 방식입니다. 임차인 강슬기는 2021.05.12 임대차계약, 2021.05.20 확정일자, 2021.06.25 전입·점유를 갖추고 보증금 196,000,000원의 주택임차권을 2023.08.04 등기했습니다. 경매개시결정은 2025.09.02이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 훨씬 앞섭니다. 일반적인 매각이라면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11887 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 283-2 유앤미 제5층 제502호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 서해안로 2213 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 32.83㎡ · 지하2층/지상6층 중 5층 |
| 사용승인 | 2014.06.05 |
| 소유자 | 김수정 · 2021.06.20 매매 · 등기부 거래가액 196,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 129,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 과거 우리은행 근저당권 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 강슬기의 주택임차권입니다. 강슬기는 전입일 2021.06.25, 확정일자 2021.05.20, 점유개시일 2021.06.25로 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 정리돼 있고, 임차권등기는 2023.08.04 접수됐습니다. 이후 2025.09.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.09.10 국민건강보험공단 압류가 이어졌으며 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강슬기 | 건물 전부 | 196,000,000원 | 2021.06.25 | 2021.05.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 1명, 강슬기입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 “주택임차권 승계인”으로 함께 기재돼 있지만 이는 동일 보증금에 대한 승계 관계이므로 임차보증금을 별도로 더해 계산하지 않습니다. 보증금 기준은 196,000,000원 한 건입니다.
③ 가격 비교 — 66.3%지만 실거래 표본이 오래됐다
제공된 동일 면적 실거래는 2021.06, 전용 32.83㎡, 5층, 196,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 129,920,000원은 이 비교값의 66.3%입니다. 명세서 조건 이행 시 실질취득도 129,920,000원으로 볼 수 있어 숫자상 할인 폭은 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 32.83㎡ | 5 | 196,000,000원 |
다만 이 거래는 현재 매각기일인 2026.07.20과 시차가 크고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 “196,000,000원 대비 66.3%”라는 수치 자체는 사실이지만, 이를 곧바로 현재 시세 대비 33.7% 싸다는 의미로 확대해석하면 안 됩니다. 제공된 자료에는 최근 가격 추세를 확인할 별도의 연속 거래 표본이 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,618,880원 |
| 1. 임차인 강슬기 보증금 | 196,000,000원 | 127,301,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 196,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 강슬기의 미배당 보증금은 68,698,880원입니다. 다만 매각물건명세서의 조건에 따라 강슬기 및 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 조건 이행 전제의 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 일반 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 조건부 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 129,920,000원 | 68,698,880원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 103,936,000원 | 94,319,104원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 83,148,800원 | 114,747,878원 | 0원* |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 특별 조건이 없었다면 낙찰가가 129,920,000원에서 103,936,000원, 83,148,800원으로 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 68,698,880원 → 94,319,104원 → 114,747,878원으로 늘어납니다. 즉 선순위 대항력 임차인이 있는 일반 경매에서는 최저가 하락만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 그 인수 구조를 제거하는 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 전체 16세대입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 “광덕사거리” 남서측 인근으로, 주위에 아파트·다세대주택·근린생활시설·각급학교가 분포합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 7호선 천왕역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상6층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2014.06.05입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 30미터, 북동측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 16세대의 소규모 다세대이고 제공된 동일 면적 실거래도 1건뿐이라, 대단지 공동주택보다 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 강슬기 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소의 조건·시점·필요서류를 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 제공된 실거래는 2021.06 한 건뿐입니다. 129,920,000원이 66.3%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 확실한 저가라고 단정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 전체 16세대인 도시형생활주택이므로 향후 매도 시 수요층과 거래 빈도를 확인하세요.
- 권리와 가격을 분리. 조건 이행으로 인수위험이 사라진다는 점과 현재 매매가치가 충분히 낮다는 판단은 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 매각조건이 승부처”
겉으로 보면 보증금 196,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 129,920,000원이라 전형적인 고액 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 미배당액 68,698,880원을 계산합니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서가 강슬기 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서는 매수인의 실질 인수액이 0원*으로 바뀝니다.
가격 측면에서는 감정가 203,000,000원에서 2회 유찰돼 129,920,000원까지 내려왔고, 제공된 실거래 196,000,000원 대비 66.3%입니다. 다만 그 실거래가 2021.06 한 건뿐이므로 현재 시장가격을 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 특약으로 크게 해소됐지만, 현재 시세 검증은 별도로 필요한 B급 물건”입니다. 이 사건은 최저가보다 매각조건의 효력 확인이 먼저입니다.
