인천지방법원 2025타경508058. 인천 서구 가좌동 72-1 지하1층16호 물건입니다. 등기부상 집합건물이고, 감정 이용상태는 공부상 근린생활시설이나 현황 공실입니다. 물건 자체가 아파트가 아니라 지하 상가 성격이므로, 일반 주거용 낙찰 기준으로 접근하면 안 됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 잡히지만, 권리 안전성만 보고 끝낼 물건은 아닙니다.
특히 매각물건명세서 비고상 지하1층 2호부터 11호, 14호부터 16호까지가 벽체 구분 없이 전체 PC방으로 사용된 이력이 있고, 감정평가 기준시점에는 공실입니다. 따라서 낙찰 전에는 개별 호실 경계, 실제 점유·사용 가능성, 공용부와 전용부 구분, 상가 임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층16호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 원적로 109 |
| 물건 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 근린생활시설이나 현황 공실 |
| 소유자 | 이재봉 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 17,000,000원 / 17,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이에스종합관리 / 10,612,224원 |
| 매각기일 | 2026.05.28 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘구획·공실’ 확인이 먼저다
배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 17,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 706,000원, 유니온상가조합 1,142,470원, 주식회사국민은행 15,151,530원까지 배당되고, 이후 권리자들은 배당을 받지 못하는 구조입니다.
다만 등기 흐름에는 2001.11.30 가압류와 2002.03.15 그 가압류의 해제 말소가 함께 나타납니다. 입찰 전에는 등기부 원본과 매각물건명세서상 말소·인수 관계를 반드시 대조해야 합니다. 이 물건의 실전 리스크는 임차인 보증금 인수보다 지하 상가 공실, 과거 일괄 PC방 사용, 개별 호실 경계 확인에 있습니다.
② 현황 리스크 — 지하1층 여러 호실을 한 덩어리로 썼던 물건
이 물건은 지하1층16호 단독 호실로 매각되지만, 과거 사용 이력은 단순하지 않습니다. 지하1층 2호부터 11호, 14호부터 16호가 벽체 구분 없이 전체 PC방으로 사용되었습니다. 따라서 낙찰자는 “16호만 독립적으로 바로 쓸 수 있는가”를 확인해야 합니다.
- 구획 확인. 벽체 구분 없이 사용된 이력이 있어, 실제 호실 경계와 독립 출입·사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가 기준시점 현재 공실입니다. 공실은 명도 부담을 줄일 수 있지만, 동시에 임대수요가 약하다는 신호일 수 있습니다.
- 상가성 확인. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대입니다.
- 건물 연식. 사용승인일은 1992.04.03입니다. 지하 상가의 설비·누수·환기·전기 용량 점검이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 706,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 갑구 2번 가압류 · 유니온상가조합 | 1,142,470원 | 1,142,470원 | 청구금액 기준 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 16,300,000원 | 15,151,530원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 370,500,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사한국외환은행 | 10,612,224원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당권 · 강구수산업협동조합 | 72,800,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 강구수산업협동조합 | 37,700,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당권 · 숭의신용협동조합 | 195,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 주식회사 아이에스종합관리 | 10,612,224원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 총 채권액 714,666,918원 중 채권자 배당은 16,294,000원, 미배당은 698,372,918원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 가좌동 소재 가좌중학교 북동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이나 현황 공실입니다.
- 구조. 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 공시지가 2,890,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접합니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 개별 호실 경계. 지하1층 여러 호실을 벽체 구분 없이 PC방으로 사용한 이력이 있으므로, 16호 단독 사용 가능성을 확인하세요.
- 공실 상태. 현황 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 점유자, 유치권 주장, 내부 집기, 출입 통제 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 상태. 지하 상가 특성상 급·배수, 위생설비, 승강기, 환기, 전기 용량, 누수 여부를 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 상가 집합건물은 공용부분 관리비 미납이 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 신청채권자 배당은 0원이고 채권 미배당이 698,372,918원입니다. 이해관계자 민원 가능성을 배제하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 산정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “쓸 수 있는 상가인가”
이 물건의 숫자만 보면 최저가 17,000,000원, 인수 0원으로 단순해 보입니다. 그러나 현황은 공실 지하 상가이고, 과거에는 지하1층 여러 호실이 벽체 구분 없이 PC방으로 사용되었습니다. 낙찰 후 독립적인 상가로 쓰거나 임대할 수 있는지, 실제 호실 경계가 명확한지, 설비와 관리비 문제가 없는지가 승부처입니다.
결론은 명확합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 상품성 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 매력 점수를 높게 줄 수 없습니다. 현장 확인으로 구획·공실·임대 가능성이 확인될 때만 검토할 수 있습니다.