서울남부지방법원 2025타경11892. 영등포구 양평동3가 ‘소원캐슬’ 제3층 제303호, 전용 24.98㎡의 도시형생활(단지형다세대)주택입니다. 감정가 316,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 202,240,000원, 감정가의 64%입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “2회 유찰돼 싸졌다”로 보면 안 됩니다. 핵심은 2021년부터 점유·전입한 장수철의 보증금 359,000,000원과, 그 미배당 잔액을 둘러싼 매각조건입니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2022.02.18. 설정된 최문영의 근저당권 24,000,000원입니다. 장수철의 주민등록일자는 2021.08.18., 확정일자는 2021.08.04., 점유개시는 2021.08.11.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 장수철은 대항력을 갖춘 임차인으로 분석되며, 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11892 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동3가 33-18 소원캐슬 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활(단지형다세대)주택 · 전용 24.98㎡ · 지하1층 지상10층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이소원 (2021.07.28. 매매, 거래가액 359,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 202,240,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인일 | 2020.10.26. |
| 규모 | 소원캐슬 15세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 2020.11.10. 신정신용협동조합 근저당권 4,038,000,000원은 2021.08.11. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.02.18. 최문영 근저당권 24,000,000원입니다. 그 이후 주택도시보증공사의 가압류, 국세 압류, 추가 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — ‘원칙상 인수’와 ‘실질 인수’를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장수철 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.18. | 359,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 엄지혜 | 미상 | 2024.02.23. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
* 장수철의 현재 회차 룰상 미배당액은 160,391,360원이지만, 매각물건명세서상 “임차인 장수철 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 기재돼 있어 그 조건이 이행되는 전제에서 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사는 이 문구상 주택임차권 승계인으로 표시되므로 장수철 보증금과 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 장수철·엄지혜 2명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.02억이 과거 실거래보다 낮지만, 거래 시점은 오래됐다
전용 24.98㎡를 중심으로 확인되는 소원캐슬 실거래 표본은 10건이며 평균은 361,400,000원, 최저 359,000,000원, 최고 365,000,000원입니다. 현재 조건부 실질취득액 202,240,000원은 이 평균의 약 56.0%입니다. 다만 최신 거래가 2021.11.이고 현재 경매 시점과 상당한 시간 차이가 있으므로, 이 수치만으로 현재 시세 대비 할인폭이 그대로 유지된다고 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 24.98㎡ | 2 | 359,000,000원 |
| 2021.10 | 24.98㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2021.08 | 24.98㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 2021.07 | 24.98㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2021.07 | 24.98㎡ | 2 | 359,000,000원 |
| 2021.07 | 25.75㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2021.06 | 24.98㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2021.06 | 24.98㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2021.06 | 25.75㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2021.06 | 25.75㎡ | 2 | 359,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 361,400,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 202,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,631,360원 |
| 1. 임차인 장수철 보증금 | 359,000,000원 | 198,608,640원 |
| 2. 근저당 · 최문영 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,161,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 359,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 장수철 보증금 중 160,391,360원이 미배당됩니다. 그러나 본건은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 해당 조건이 이행되는 전제에서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 원칙상 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 202,240,000원 | 160,391,360원 | 202,240,000원 |
| 3회 유찰 시 | 161,792,000원 | 200,273,088원 | 161,792,000원 |
| 4회 유찰 시 | 129,433,600원 | 232,178,470원 | 129,433,600원 |
대항력 임차인의 보증금만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나기 때문에 가격만 떨어졌다고 총부담이 같이 떨어지는 구조가 아닙니다. 다만 본건은 장수철 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 청구 포기 조건이 있으므로, 그 조건을 실제 매각조건대로 적용하면 각 회차의 실질 인수는 0원이 되고 실질취득은 해당 회차 매각가가 됩니다. 바로 이 차이가 본건 권리분석의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 지하철 5호선 양평역 북측 인근. 주변은 아파트·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근 시내버스정류장 및 지하철 5호선 양평역 이용이 가능해 교통상황은 무난한 편입니다.
- 용도. 도시형생활(단지형다세대)주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층, 사용승인일은 2020.10.26.입니다.
- 규모. 소원캐슬은 15세대로, 대단지 공동주택과 달리 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측 포장도로와 2면으로 접합니다.
- 규제. 준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 5,209,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 문구 원본 확인. 장수철 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 본건의 가격 메리트는 장수철 관련 인수액이 실질 0원이 되는 조건에 달려 있습니다.
- 엄지혜 점유 확인. 전입 2024.02.23.은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 점유부분·보증금이 미상입니다. 현장점유와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 시세 최신성 점검. 실거래 표본의 최신 거래가 2021.11.입니다. 202,240,000원이 과거 평균보다 낮다는 사실만으로 현재 시세 할인율을 확정하지 마세요.
- 15세대 환금성. 소규모 다세대는 아파트 대단지보다 거래 빈도와 매수층이 좁을 수 있으므로 출구가격을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 2회 유찰 배경 확인. 현재 최저가는 감정가의 64%입니다. 권리조건·점유·시세·소규모 단지 특성을 함께 보고 유찰 이유를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국세 압류가 등기돼 있고 실제 배당은 당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다. 체납 관리비도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘대항력 임차인 인수형’이 아니라 ‘조건부 해소형’이다
표면만 보면 보증금 359,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 202,240,000원으로는 160,391,360원이 배당되지 않는 전형적인 인수 위험형입니다. 이 조건이 없었다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 총부담이 크게 줄지 않는 구조라서, 최저가만 보고 가격 메리트를 논할 수 없습니다.
하지만 본건 매각물건명세서에는 장수철 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 실제로 이행되는 전제에서 매수인 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 202,240,000원입니다. 과거 실거래 평균 361,400,000원보다 낮지만 최신 거래가 2021.11.이라는 한계가 있고, 15세대 소규모 다세대이며 이미 2회 유찰됐다는 점까지 감안하면 가격 숫자 하나만으로 높은 등급을 줄 물건은 아닙니다.
결론은 ‘조건 확인 후 접근’입니다. 장수철 관련 포기·말소 조건을 원본에서 확정하고, 엄지혜의 현재 점유와 명도관계를 확인한 뒤, 2026년 현재의 실거래·매물 시세를 별도로 대조하는 순서가 맞습니다. 이 세 가지가 확인될 때 비로소 현재 202,240,000원의 가격 의미를 평가할 수 있습니다.
