인천지방법원 2025타경508058. 인천 서구 가좌동 72-1 지하1층3호, 공부상 근린생활시설 성격의 집합건물입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설이나 현황 공실입니다. 매각물건명세서 비고에는 지하1층 2호~11호, 14호~16호가 벽체 구분 없이 전체 PC방으로 사용되었으나 감정평가 기준시점 현재 공실상태라고 되어 있습니다. 따라서 단순히 최저가 2,100만원만 볼 물건이 아니라, 현장에서는 호실 경계·출입 동선·전용 사용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
권리 구조만 보면 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 임차인 내역은 없고, 배당표상 매각대금은 집행비용 778,000원을 제외한 20,222,000원이 선순위 근저당권자인 대우전자주식회사에 배당되는 구조입니다. 다만 총 채권액 821,824,448원 중 배당되는 금액은 20,222,000원에 그쳐 801,602,448원 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 가격 매력의 근거가 아니라, 물건의 담보·채권 구조가 과중하다는 신호로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층3호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 원적로 109 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(대지·근린생활시설) · 공부상 근린생활시설이나 현황 공실 |
| 소유자 | 이재봉 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 21,000,000원 / 21,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이에스종합관리 / 10,612,224원 |
| 매각기일 | 2026.05.28 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 다만 등기 흐름은 복잡하다
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 산정되지 않습니다. 자동 산정상 말소기준은 1992.07.28 대우전자주식회사 근저당권이고, 이후의 가처분·압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 등기에는 과거 경매, 말소, 재매각, 근저당권 설정·해지 기록이 반복되어 있어 입찰 전 등기부 원본에서 현재 유효 권리와 말소대상을 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 — 대항력 인수는 없다
| 구분 | 내용 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 |
| 현황 | 공부상 근린생활시설이나 현황 공실 | 0원 |
| 이전 사용 | 지하1층 2호~11호, 14호~16호를 벽체 구분 없이 전체 PC방으로 사용 | 0원 |
보증금·확정일자 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 사안은 아닙니다. 현재 제시된 내용상 임차인 인수는 없고, 확인해야 할 쟁점은 임차권보다 공실 상태와 호실 구분 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 778,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 대우전자주식회사 | 100,000,000원 | 20,222,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 24,600,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 370,500,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 주식회사한국외환은행 | 10,612,224원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 강구수산업협동조합 | 72,800,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 강구수산업협동조합 | 37,700,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 숭의신용협동조합 | 195,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 주식회사 아이에스종합관리 | 10,612,224원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 821,824,448원 중 채권자 배당은 20,222,000원, 미배당은 801,602,448원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 사용성 확인이 먼저다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 21,000,000원 | 20,222,000원 | 801,602,448원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 16,800,000원 | 16,097,600원 | 805,726,848원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 13,440,000원 | 12,798,080원 | 809,026,368원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌중학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물이며 사용승인일은 1992.04.03입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 대로2류에 저촉됩니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계. 지하1층 2호~11호, 14호~16호가 벽체 구분 없이 PC방으로 사용된 이력이 있으므로 3호 단독의 물리적 경계와 출입 가능성을 확인하세요.
- 공실 상태. 현황 공실이므로 명도 부담보다 설비 복구·원상회복·임대 가능성이 더 중요합니다.
- 관리비. 지하 상가는 체납 관리비, 공용 전기·공용 수도, 공용부분 수선비 부담을 관리단 또는 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 과거 경매·말소·근저당권 설정과 해지 기록이 많습니다. 등기부·매각물건명세서· 현황조사서 원본으로 현재 유효 권리와 매각소멸 대상을 대조하세요.
- 수익성. 감정가 21,000,000원 자체보다 지하 상가의 실제 임대수요와 재임대 가능 임대료가 입찰가 상한을 결정합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “사용성 검증 물건”
이 사건은 권리 인수액만 보면 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 신건 최저가 21,000,000원. 그러나 물건의 본질은 가격이 아니라 지하 상가 공실과 과거 통합 사용 이력입니다. 호실이 독립적으로 쓸 수 있는지, 설비가 분리되어 있는지, 공실 상태에서 임대수요가 있는지 확인되지 않으면 낮은 최저가도 안전마진이 아닙니다. 권리는 통과, 사용성은 현장 확인. 이 물건의 결론입니다.