서울남부지방법원 2025타경11899. 서울 구로구 개봉동 위드캐슬 제2층 제202호, 다세대주택입니다. 감정가는 232,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 185,600,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차권자 문성민은 임대차계약일 2020.08.03, 확정일자 2020.08.12, 점유개시 2020.08.21, 주민등록 2020.08.24로 확인되며, 말소기준권리인 2021.03.10 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
문성민의 임차보증금은 220,000,000원이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 현재 최저가 185,600,000원을 기준으로 집행비용 3,398,400원을 차감하면 임차인 예상배당은 182,201,600원, 남는 보증금은 37,798,400원입니다. 매각물건명세서에도 이 주택임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시돼 있어, 이 부족분은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 33-114 위드캐슬 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 제2층 제202호 · 사용승인일 2020.07.20 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.10.27. 매매 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 185,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문성민 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.03.10. 접수된 남인천세무서장 관련 국세 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 세무서·구로구 압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 문성민의 주민등록일은 2020.08.24로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 사건이 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문성민 | 건물전부 · 2020.08.24 | 220,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 김숙자 | 미상 · 2023.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신범수 | 미상 · 2024.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인·점유자로 확인되는 사람은 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김숙자와 신범수는 각각 2023.07.17, 2024.06.10 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 임대차관계 자체는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가 1.856억이 아니라 실질취득 약 2.234억을 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 데이터가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 더 중요한 숫자는 대항력 임차보증금과 미배당 인수액입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 37,798,400원 | 223,398,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 74,398,720원 | 222,878,720원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 118,784,000원 | 116,321,024원 | 103,678,976원 | 222,462,976원 |
현재 회차에서 낙찰가와 인수액을 합치면 223,398,400원입니다. 2회 유찰 시에도 222,878,720원, 3회 유찰 시에도 222,462,976원으로, 낙찰가가 크게 내려가는데도 총 부담은 약 220,000,000원대에 머뭅니다. 이는 보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형의 전형적인 구조입니다. 유찰이 곧 실질매입가 하락으로 이어지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,398,400원 |
| 1. 임차인 문성민 보증금 | 220,000,000원 | 182,201,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 문성민 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 문성민 임차보증금 중 182,201,600원이 배당되고 37,798,400원이 부족한 것으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.07.20입니다.
- 입지. 개웅중학교 동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 승강기, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 위드캐슬은 14세대이며, 대상 면적은 29.87㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 최저가 185,600,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 223,398,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 증가해 총 부담은 각각 222,878,720원, 222,462,976원입니다.
- 문성민 보증금 확인. 임대차계약, 220,000,000원 보증금 지급자료, 전입·점유 및 임차권등기 경위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 후순위 점유자 확인. 김숙자·신범수는 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 몰수보전 확인. 2024.11.21. 몰수보전 등기가 존재하므로 매각에 따른 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 세금관계 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다고 싸진 게 아니다”
이 사건의 핵심은 감정가 232,000,000원에서 최저가가 185,600,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 문성민의 대항력 있는 임차보증금이 220,000,000원이고, 현재 회차에서 예상되는 미배당 인수액만 37,798,400원이라는 점입니다. 이를 합치면 실질취득은 223,398,400원입니다. 추가 유찰 때도 낙찰가 감소분을 인수액 증가가 대부분 상쇄합니다.
게다가 국세·지방세 압류의 당해세 여부에 따라 임차인 배당이 더 줄어들 수 있고, 문성민이 임차권자이자 경매신청 채권자라는 관계도 확인이 필요합니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 실질취득 220,000,000원대가 시장가격보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 최저가는 내려왔지만 총 부담은 거의 내려오지 않는 대항력 인수형 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
