인천지방법원 2025타경508058. 인천 서구 가좌동 72-1 지하1층 8호입니다. 용도 표시는 대지로 들어와 있으나, 감정 이용상태는 공부상 근린생활시설, 현황 공실입니다. 본건은 가좌중학교 북동측 인근, 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 섞인 아파트단지 주변 상가지대에 놓인 지하층 집합건물입니다.
권리 흐름은 오래된 등기 이력이 많습니다. 산정된 말소기준은 2001.11.29. 갑구 2번 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정, 압류, 임의경매개시결정, 가압류, 근저당권 등이 이어지고, 현재 사건은 2025.03.13. 주식회사 아이에스종합관리의 강제경매개시결정으로 진행됩니다. 다만 2001년 가압류에는 2002.11.01. 해제 말소 기록도 함께 보이므로, 말소기준과 배당순위는 원본 서류 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층8호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 원적로 109 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 공부상 근린생활시설이나 현황 공실 |
| 소유자 | 이청 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 17,000,000원 / 17,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이에스종합관리 / 10,612,224원 |
| 매각기일 | 2026.05.28 |
① 권리 흐름 — 오래된 선순위와 다수 후순위
임차인 없음. 별도 임차인 신고 내역은 없고, 감정 기준 현재 공실입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정서상 임대관계는 미상으로 표시되어 있어, 입찰 전 현장 점유 상태와 관리주체 확인은 반드시 필요합니다.
② 회차별 가격 — 낮아져도 인수액은 0원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,700만원입니다. 1회 유찰 시 1,360만원, 2회 유찰 시 1,088만원으로 내려가는 구조입니다. 임차인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 17,000,000원 | 16,294,000원 | 495,130,768원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 13,600,000원 | 12,955,200원 | 498,469,568원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 10,880,000원 | 10,284,160원 | 501,140,608원 | 0원 |
가격 자체는 작습니다. 하지만 채권 총액 511,424,768원 대비 현재 회차 채권자 배당은 16,294,000원에 그쳐 미배당이 495,130,768원 발생합니다. 이는 매수인이 떠안는 금액이라는 뜻은 아니지만, 이 물건이 정상적인 담보 회수보다는 저가 지하 상가 처분형 경매에 가깝다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 706,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 유니온상가조합 | 2,284,940원 | 2,284,940원 |
| 을구 1번 근저당권 · 가좌2,3,4동새마을금고 | 65,000,000원 | 14,009,060원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사 미트코리아트레이드 | 10,612,224원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 서해새마을금고 | 10,612,224원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 김종태 | 19,939,337원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 강구수산업협동조합 | 72,800,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 강구수산업협동조합 | 37,700,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 숭의신용협동조합 | 195,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 인천신용보증재단 | 40,833,289원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 46,030,530원 | 0원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사 아이에스종합관리 | 10,612,224원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 1,700만원 기준 배당표입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 원본 서류와 배당요구 현황에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 서부여성회관역(인천2호선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물이며, 사용승인일은 1992.04.03입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이나 감정 기준 현재 공실입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함되고, 도로 및 대로2류 저촉 기재가 있습니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계. 과거 지하1층 여러 호실이 벽체 구분 없이 PC방으로 사용된 이력이 있으므로, 8호의 실제 경계와 단독 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유 상태. 감정 기준 공실이나, 현장 방문으로 출입 가능 여부·집기 잔존 여부·관리주체 보관 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비. 지하 상가는 관리비 체납 여부가 실질 취득비에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 2001년 가압류와 2002년 해제 말소 기록이 함께 보이므로, 말소기준·배당순위는 등기부와 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 출구 전략. 공실 근린생활시설은 임대·매각 기간이 길어질 수 있습니다. 낙찰 전 예상 임대료보다 재매각 가능성을 먼저 점검해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나”가 먼저다
이 물건은 금액만 보면 소액 경매입니다. 감정가와 최저가가 1,700만원이고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 지하층 공실 근린생활시설이고, 과거 여러 호실이 벽체 구분 없이 PC방으로 사용된 이력이 있습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리보다 현장, 가격보다 사용 가능성입니다. 현장에서 개별 호실 경계·관리비·점유·출입·재임대 가능성이 확인되지 않으면, 신건 입찰은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.