인천지방법원 2025타경508058. 인천 서구 가좌동 72-1, 도로명주소 원적로 109의 지하1층 4호입니다. 용도 표시는 대지로 잡혀 있으나, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설, 현황 공실입니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 섞인 아파트단지 주변 상가지대입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 안전하다는 뜻과 잘 팔린다는 뜻은 다릅니다. 이 물건은 지하층 상가 성격이고, 과거 여러 호실이 벽체 구분 없이 PC방으로 사용된 이력이 있어 독립 사용성·명도 상태·시설 철거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층4호 |
| 등기 표시 | 등기사항전부증명서 - 집합건물 - · 인천지방법원 등기국 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 이석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 20,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이에스종합관리 / 10,612,224원 |
| 매각기일 | 2026.05.28 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 원본 대조는 필수
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이나, 이용상태는 현황 공실로 기재되어 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가보다 ‘팔릴 수 있는 구조’가 문제
현재 최저매각가는 감정가와 같은 20,000,000원입니다. 신건이라 할인은 없습니다. 단순히 금액이 작다는 이유로 접근하기보다, 지하층 근린생활시설의 실제 사용 가능성, 분리 호실로서의 독립성, 공실 상태, 관리비 및 세금 우선배당 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이나 감정평가 기준시점 현재 공실입니다.
- 과거 이용. 지하1층 2호~11호, 14호~16호가 벽체 구분 없이 전체 PC방으로 사용된 이력이 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 있습니다.
- 주위환경. 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 소재하는 상가지대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 760,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 유니온상가조합 | 2,651,100원 | 2,651,100원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 65,000,000원 | 16,588,900원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사외환은행 | 130,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 오세권 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사한국외환은행 | 10,612,224원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 영광군수산업협동조합 | 45,500,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 숭의신용협동조합 | 195,000,000원 | 0원 |
| 갑구 21번 경매개시결정 · 주식회사 아이에스종합관리 | 10,612,224원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 20,000,000원 가정. 채권자 총 청구 609,375,548원, 채권자 총 배당 19,240,000원, 미배당 590,135,548원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원 기준입니다.
④ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 가좌동 소재 가좌중학교 북동측 인근입니다.
- 주위환경. 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장 및 근거리 서부여성회관역(인천2호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물, 사용승인일 1992.04.03입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,473.0㎡, 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형입니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접합니다.
- 제한. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 제2종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역, 도로 접함 및 대로2류 저촉이 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 독립성. 과거 여러 지하 호실이 벽체 구분 없이 전체 PC방으로 사용된 이력이 있어, 4호만 독립적으로 사용할 수 있는지 확인하세요.
- 공실 확인. 감정평가 기준 현황 공실이지만, 실제 점유·시설물·잔존 집기 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비. 지하 상가형 물건은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류가 당해세이면 배당 순서가 바뀔 수 있습니다.
- 환금성. 아파트가 아니라 지하 근린생활시설입니다. 낙찰가보다 이후 임대·매각 가능성이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 관리비 체납 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 지하 공실의 출구
이 물건은 매수인 인수액이 0원으로 잡히는 점만 보면 단순합니다. 그러나 사건의 본질은 권리보다 물건성입니다. 지하1층 근린생활시설이고, 과거 여러 호실이 통합 PC방으로 쓰였으며, 현재는 공실입니다. 신건 최저가 2,000만원이 낮아 보이더라도 총 채권 609,375,548원 대비 배당은 19,240,000원에 그칩니다. 권리는 통과, 환금성은 보류. 현장 확인 없이 가격만 보고 들어가기에는 C급 리스크가 남는 물건입니다.