서울남부지방법원 2025타경11900. 금천구 시흥동 첼시하우스9 제4층 제404호, 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 손재현이고, 2022.03.08. 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 권리구조의 출발점은 일반 근저당이 아니라 2023.09.19. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2023.09.06. 김혜연 명의의 주택임차권등기가 있고, 전입일은 2022.02.25., 확정일자는 2022.02.15.이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞서는 대항력 있는 선순위 권리입니다.
따라서 매각조건이 없었다면 현재 회차 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 떠안는 미배당 보증금은 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 원칙상 인수액은 142,984,320원이고, 최저가 218,880,000원과 합치면 임차보증금 358,000,000원 수준으로 실질취득액이 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 바로 그 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별한 매각조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다. 조건이 이행되면 김혜연 관련 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11900 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 914-1 첼시하우스9 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 |
| 건물 | 2022년 1월 사용승인 · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상5층건 내 제4층 제404호 |
| 소유자 | 손재현 · 2022.03.08. 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 218,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 358,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
말소기준은 2023.09.19. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞서 김혜연은 2022.02.25. 전입했고, 2022.02.15. 확정일자를 갖췄으며, 2023.09.06. 임차보증금 358,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 일반적인 권리분석만 적용하면 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다.
임차인·승계 관계
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 358,000,000원 | 2022.02.25. / 2022.02.15. | 2023.09.06. | 대항력 有 우선변제 有 실제 임차인 |
실제 임차인은 김혜연 1명입니다. 매각조건에 적힌 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 임차보증금을 별도로 중복 합산하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 342,000,000원이고 현재 최저매각가는 218,880,000원으로, 2회 유찰된 감정가 64% 회차입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 거래 수치가 없어, 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 원래대로라면 현재 회차에서 임차보증금 미배당액 142,984,320원을 떠안아 최저가가 낮아져도 실질취득액이 보증금 358,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다. 따라서 가격 메리트 판단의 출발점은 최저가 자체가 아니라 매각조건으로 그 인수액이 실제 0원이 되는지입니다. 그 조건이 확인된 뒤에야 218,880,000원이라는 입찰 기준가격을 독립적으로 평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,864,320원 |
| 1. 임차인 김혜연 보증금 | 358,000,000원 | 215,015,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 358,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김혜연의 보증금은 215,015,680원이 배당되고 142,984,320원이 남습니다. 이 142,984,320원은 일반 규칙상 매수인 인수액이지만, 이 사건은 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각되므로 조건 이행 전제의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 조건 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 218,880,000원 | 142,984,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 175,104,000원 | 186,147,456원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 140,083,200원 | 220,677,965원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 입지. 시흥5동주민센터 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2022년 1월 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상5층 건물의 제4층 제404호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 김혜연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 유지되는지 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 실질 인수 0원 판단은 임차권등기 말소 조건 이행을 전제로 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 실제 임차인은 김혜연 1명이고, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다.
- 최저가만으로 저가 판단 금지. 감정가 64%라는 사실만으로 최근 시세 대비 저렴하다고 단정하지 않아야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차 기준 김혜연 예상배당은 215,015,680원, 룰상 미배당 잔액은 142,984,320원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각조건의 최신 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 조건부로 인수는 0원”
이 사건의 핵심은 숫자만 보면 위험해 보이는 358,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 현재 최저가 218,880,000원에서는 일반적인 배당 구조상 142,984,320원이 남아 매수인이 인수하게 됩니다. 더 유찰되면 그 미배당액은 오히려 늘어납니다.
하지만 매각물건명세서가 김혜연과 주택도시보증공사 승계인에게 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하는 조건부 매각으로 정리하고 있어, 조건이 이행되면 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 물건은 단순한 ‘대항력 임차인 인수형’도, 단순한 ‘권리 깨끗한 물건’도 아닙니다. 조건 이행 여부가 권리분석의 전부에 가까운 조건부 안전형입니다. 가격은 별개입니다. 2회 유찰·감정가 64%라는 수치만으로 시세 메리트를 단정할 근거는 없으므로, 권리조건을 확인한 다음 실제 시장가격을 별도로 검증해야 합니다.
