서울남부지방법원 2025타경11908. 강서구 화곡동 엠펠리체 104동 2층 201호, 전용 35.98㎡의 도시형생활주택·단지형다세대주택입니다. 소유자 강형자는 2019년 11월 1일 매매로 거래가액 285,000,000원에 취득했고, 등기상 현재 말소기준은 2021년 12월 6일 윤송원의 근저당권 60,000,000원입니다. 핵심은 그보다 앞선 2019년 9월 26일 주민등록·점유개시와 2019년 8월 23일 확정일자를 갖춘 이태진의 295,000,000원 임차보증금입니다. 서류상 대항력과 우선변제권이 모두 확인되므로 확약이 없다면 전형적인 선순위 대항력 인수형입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 이태진 및 주택임차권 승계인이 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 제공된 정확도 규칙에 따라 이태진 관련 미배당액은 계산상 표시하되, 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심

이태진은 2019년 9월 26일 주민등록 및 점유개시, 2019년 8월 23일 확정일자로 말소기준인 2021년 12월 6일 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 295,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에, 확약이 없다면 현재 최저가 202,880,000원에서 집행비용을 제외한 199,239,680원을 배당받고 95,760,320원이 미배당되어 매수인에게 남는 계산입니다.

② 임차인·승계 관계 — 실제 임차인 2명

실제 임차인은 김윤희·이태진 2명으로 봅니다. 시보증은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수나 보증금에 별도로 더하지 않습니다. 을구 4-2번도 새로운 임차권이 아니라 을구 4번 이태진 임차권의 점유개시일자 경정등기이므로 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 하락 추세지만 실질취득은 최근 시세의 66.3%

M펠리체(830-5)는 총 30세대, 사용승인일은 2018.11.14이며, 본건과 면적이 매칭된 전용 35.98㎡ 실거래가 확인됩니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 306,125,000원, 최신 거래 309,500,000원, 최근 대 과거 추세 -1.6%를 우선합니다.

현재 최저가 202,880,000원은 확약을 반영하면 그대로 실질취득액이 되고, 최근 12개월 평균의 66.3%입니다. 최신 거래도 2026년 7월 309,500,000원으로 확인돼 현재 회차는 가격 차이가 큽니다. 다만 최근 12개월과 그 이전을 비교한 추세가 -1.6%이므로, 시세 자체는 상승장이 아니라 하락 방향이라는 점을 가격 판단에서 제외하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 202,880,000원 가정)

배당 계산상 이태진의 보증금 미배당액은 95,760,320원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

확약이 없다면 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 커질수록 미배당 인수가 증가하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 이태진 관련 미배당 반환청구권 포기가 조건으로 기재돼 있어, 정확도 규칙상 각 회차의 실질취득액은 해당 낙찰가와 동일하게 처리합니다. 즉 이 사건에서 가격 메리트 판단을 295,000,000원 보증금에 고정하는 것은 확약 조건을 반영하지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 35.98㎡입니다.
• 입지. 화곡4동주민센터 남서측 인근. 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·시장이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상6층 건물 내 2층 201호. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남측 약 8미터, 서측 약 6미터, 북측 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
• 토지. 대지 703.5㎡, 공시지가 6,001,000원/㎡, 평지·세로장방·소로각지입니다.
• 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. M펠리체는 총 30세대이며 최근 확인된 실거래는 300,000,000원~313,000,000원 범위입니다. 최근 가격 추세는 -1.6%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 재확인. 이태진 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
• 실질 인수액 구분. 배당표상 미배당 95,760,320원과 실제 매수인 부담 0원*을 혼동하면 안 됩니다. 이 사건의 가격비교는 확약 반영 실질취득 202,880,000원을 기준으로 합니다.
• 김윤희 관계 확인. 전입은 2024.10.25로 말소기준 이후라 대항력 없음 판정이지만 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서의 최신 기재를 확인하세요.
• 보증기관 중복신고 주의. 시보증의 대위·승계 신고는 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.05. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등기 상태와 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 현재 가격 메리트가 크더라도 최근 거래 추세는 -1.6%입니다. 전체 평균 307,750,000원만 보고 가격 판단을 올리지 말고 최근 12개월 평균 306,125,000원과 최신 309,500,000원을 우선 비교하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차인 있음”과 “실제 인수 있음”은 다르다

이 물건은 권리표만 보면 상당히 위협적입니다. 이태진은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고, 보증금도 295,000,000원으로 현재 최저가 202,880,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 현 회차의 미배당 인수액은 95,760,320원입니다.

하지만 매각물건명세서에 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 기재돼 있어, 정확도 규칙에 따라 이태진 관련 실질 인수는 0원*입니다. 그 결과 현재 실질취득은 202,880,000원으로 내려가고, 최근 12개월 평균 306,125,000원의 66.3% 수준입니다. 최근 추세가 -1.6%라는 점과 2회 유찰, 30세대 규모의 다세대라는 특성은 감안해야 하지만, 확약 조건이 확실히 적용되는지 확인하는 것이 이 사건의 승부처입니다.

* 매각물건명세서 비고에 기재된 “배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건”을 반영한 실질 인수액입니다. 배당 계산상 현 회차 미배당액은 95,760,320원입니다.