서울남부지방법원 2025타경11917. 서울 강서구 방화동 ‘마곡킹덤비바체’ 제7층 제705호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 권영란은 2021.08.30 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024.09.10 이승환 명의의 주택임차권이 등기됐고, 임차보증금은 235,000,000원, 전입·점유개시는 2021.08.30, 확정일자는 2021.08.13입니다. 경매개시결정은 2025.09.09로, 임차권의 기초가 되는 전입·점유가 그보다 앞서므로 이승환은 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

통상 구조라면 여기서 결론은 무겁습니다. 현재 최저가 146,560,000원에서 집행비용 2,851,840원을 제외한 143,708,160원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 91,291,840원이 매수인에게 넘어갑니다. 그러면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득액은 보증금 규모에 수렴합니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서의 포기·말소 확약이 이 일반 공식을 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준은 2025.09.09 강제경매개시결정으로 제시돼 있습니다. 이에 앞선 이승환의 임차권은 형식상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 보증금 235,000,000원, 전입·점유 2021.08.30, 확정일자 2021.08.13, 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 더해 계산하는 대상이 아니라, 매각물건명세서에서 이승환의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금 235,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다. 또한 위 포기·말소 확약은 이승환 및 그 승계인에게 적용되는 조건이므로, 별도의 점유자나 임대차가 새로 확인된다면 그 권리는 별도로 분석해야 합니다.

② 시세 비교 — 실질취득 146,560,000원을 기준으로 본다

확약 조건을 반영하면 매수인 실질취득은 146,560,000원입니다. 시세 집계상 최근 12개월 평균은 242,500,000원, 최신 거래는 2021.10 · 240,000,000원이며, 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 60.4%입니다. 따라서 제공된 거래가격 숫자만 놓고 보면 실질취득액은 거래 표본보다 낮습니다.

다만 이 가격 비교를 곧바로 “현재 시세보다 싸다”로 해석하면 위험합니다. 표에 나타난 최신 거래가 2021.10이고, 거래 표본 역시 2021.07~2021.10에 집중돼 있기 때문입니다. 즉 146,560,000원이라는 실질취득액이 제공된 과거 거래가격보다 낮다는 점은 확인되지만, 현재 환금가치까지 같은 수준이라고 단정할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 146,560,000원 가정)

배당계산 자체로는 임차보증금 부족분 91,291,840원이 발생합니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인 구조라면 이 금액이 매수인 인수액이지만, 본건은 포기·임차권등기 말소 확약이 매각 조건으로 기재돼 있어 이승환 및 승계인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 기준시점 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층 건물 내 제7층 제705호입니다. 사용승인일은 2021.07.12입니다.
• 입지. 방화중학교 남동측 인근으로, 주위에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하며 주거용 주위환경은 보통시됩니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 있어 대중교통 상황은 보통시됩니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 2필지 일단의 평탄한 사다리형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 4M 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 20세대 규모이고 경매 집계상 평균 유찰 7.7회, 매각률 0.0%로 나타나므로 가격뿐 아니라 실제 매수수요 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원문 확인. 이 사건의 핵심은 임차보증금 91,291,840원 부족분 자체가 아니라, 그 부족분 청구를 포기하고 임차권등기를 말소한다는 매각 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 그대로 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준을 혼동하지 말 것. 확약 적용 시 146,560,000원이 실질취득액입니다. 확약이 없다면 최저가만 보고 저가매수라고 판단할 수 없는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다.
• 승계 중복 계산 금지. 실제 임차인은 이승환 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 동일 보증금 235,000,000원을 별도 임차보증금으로 한 번 더 더하지 않습니다.
• 거래 표본 시점 확인. 시세 집계 평균은 242,500,000원이지만 최신 거래가 2021.10입니다. 현재 매수층·매도호가·실제 거래 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 다회 유찰 원인 확인. 현재 2회 유찰이고 단지 경매 집계상 평균 7.7회 유찰입니다. 권리 외에 면적·상품성·환금성·점유 및 내부 상태 등이 가격에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2021.08.30 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 원문 서류에서 확인하는 것이 필요합니다.

맺으며 — “원래는 인수형, 이번에는 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건의 권리구조는 단순한 무임차 물건과 정반대입니다. 이승환의 보증금은 235,000,000원이고, 현재 최저가 146,560,000원보다 큽니다. 일반 원칙만 적용하면 현재 회차에서 91,291,840원이 미배당돼 매수인이 인수하고, 추가 유찰이 되어도 인수액이 커져 총부담이 보증금 규모에서 크게 내려가지 않습니다.

그런데 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 이승환과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 대해 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있습니다. 따라서 이 조건을 반영한 실질 인수는 0원, 실질취득은 146,560,000원입니다. 시세 집계 평균 242,500,000원의 60.4%라는 숫자만 보면 가격 여유가 커 보이지만, 최신 거래가 2021.10이고 경매 평균 유찰 횟수가 7.7회인 소규모 다세대라는 점은 가격 가점을 제한합니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 현재 환금성 확인. 두 가지가 모두 확인돼야 이 물건의 할인폭을 실제 메리트로 볼 수 있습니다.