서울남부지방법원 2025타경11936. 강서구 화곡동 백문하우스 6층 602호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 사형택이고, 주택도시보증공사가 청구액 239,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 절반 수준까지 내려왔다는 사실보다, 보증금 239,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 어떻게 처리되는지에 있습니다.

김현진의 임대차계약일은 2018.10.04, 확정일자는 2018.10.11, 점유개시는 2018.11.05, 주민등록일은 2018.11.15입니다. 반면 말소기준권리는 2023.01.05 강서구 압류입니다. 따라서 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 이번 사건에서는 그 대항력의 미배당 잔액이 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 조건부 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘잔액 인수’는 조건부 해소

등기부에 있던 2018.10.26 관악신용협동조합 근저당권은 2018.11.05 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.01.05 강서구 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 강서구·국세 압류, 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 명세서상 주택임차권 승계인으로 나타납니다. 따라서 보증금 239,000,000원을 김현진 보증금과 별도로 한 번 더 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.

* 배당표 계산만 놓고 보면 현재 회차 미배당 보증금은 108,644,252원이지만, 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본은 1건

백문하우스 시세 데이터에서 확인되는 거래는 1건입니다. 전용면적 29.28㎡, 6층이 2024.05에 270,000,000원에 거래됐습니다. 대상 면적은 29.75㎡이고 면적 매칭은 확인됩니다.

현재 최저가 133,018,000원은 이 실거래 표본의 49.3%입니다. 포기·말소 조건을 적용하면 실질취득도 133,018,000원으로 같아, 단순 수치만 보면 거래 표본보다 크게 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 단 1건이고, 경매는 이미 3회 유찰됐으며, 집합건축물대장에 무단증축 위반건축물로 등재돼 있습니다. 따라서 49.3%라는 비율만으로 ‘절반 가격의 정상 다세대’라고 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,018,000원 가정)

배당계산상 김현진의 미배당액은 108,644,252원입니다. 다만 매각물건명세서상 포기·말소 조건을 적용하면 이 금액은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수는 커지지만, 조건 적용 후 0원*

일반적인 대항력 임차인 물건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 실제로 이 사건도 원칙식상 미배당액은 108,644,252원에서 134,875,402원, 155,800,847원으로 증가합니다. 다만 이 사건은 명세서의 포기·말소 조건 때문에 해당 임차인에 한해 매수인 실질 인수를 0원으로 보는 예외입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서구청 남동측 인근으로 공동주택과 상업·업무시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 승강기·화재탐지시설·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
• 도로. 북서측으로 약 10m 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 319.7㎡, 공시지가는 4,385,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 환금성. 백문하우스는 19세대, 사용승인일은 2018.10.16입니다. 확인되는 실거래 표본은 1건이라 시세 판단 폭이 좁습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 김현진과 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 현재 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 테라스상 약 7㎡ 제시외 건물과 무단증축 상태를 현장에서 확인하고 건축물대장 기재와 실제 현황을 대조해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 배당으로 임차인 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 실거래 표본 한계. 확인 거래가 2024.05의 270,000,000원 1건뿐이므로 이 금액 하나를 현재 정상시세로 고정해서는 안 됩니다.
• 3회 유찰 원인 확인. 최저가 할인폭뿐 아니라 위반건축물, 권리 설명의 복잡성, 매수 수요를 함께 점검해야 합니다.
• 현황 확인. 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 기재됐고 내부구조도도 외부관찰·탐문 등을 토대로 작성됐으므로 실제 점유와 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 최신 매각조건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “대항력 있음”과 “실제 인수 있음”은 다르다

이 물건은 겉으로 보면 보증금 239,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 회차 배당만으로는 108,644,252원이 남는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 조건 때문에 그 잔액에 대한 매수인 상대 청구권이 포기되고 임차권등기도 말소되는 구조라, 김현진 관련 실질 인수는 0원*입니다.

따라서 가격 비교 기준도 최저가 133,018,000원에 실질 인수액을 더한 금액이 아니라, 조건 적용 후의 실질취득 133,018,000원입니다. 이는 실거래 표본 270,000,000원의 49.3%입니다. 다만 이미 3회 유찰됐고, 약 7㎡ 무단증축 위반건축물이 존재하며, 실거래 비교도 1건뿐입니다. 권리 인수는 조건부로 해소됐지만, 물건 하자와 환금성까지 해소된 것은 아닙니다. 이 사건의 승부처는 포기·말소 조건의 최종 확인과 위반건축물의 실제 상태를 가격에 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.