서울남부지방법원 2025타경11945. 강서구 화곡동 케이엠파크빌 6층 601호로, 공부상 용도는 오피스텔이며 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 최저가 168,960,000원 자체가 아니라, 2022년부터 대항요건을 갖춘 임차인 김규태의 보증금 250,000,000원입니다. 말소기준권리는 2024.01.05. 수협은행 가압류인데, 김규태는 그보다 앞선 2022.07.14. 주민등록을 마쳤고 확정일자도 2022.06.28. 확보했습니다.
따라서 일반적인 배당구조만 보면 현재 최저가에서 집행비용을 뺀 165,794,560원이 임차보증금에 배당되고, 남는 84,205,440원은 대항력에 따라 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 중요한 매각조건이 붙었습니다. 임차인 김규태와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 조건이 적용되는 김규태 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11945 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로5가길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 최상범 (2023.10.25. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 168,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 매각조건으로 인수 차단
말소기준권리는 2024.01.05. 수협은행 가압류입니다. 임차인 김규태의 주민등록일 2022.07.14.과 확정일자 2022.06.28.이 모두 그보다 빠르므로 김규태는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 임차권등기는 2024.01.22. 접수됐고 배당요구도 이루어졌습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김규태 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2022.07.14. 2022.06.28. | 대항력 有 우선변제 有 승계: 주택도시보증공사 |
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 250,000,000원을 청구하고 있고, 매각물건명세서에서는 김규태의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인 한 명으로 더해 보증금 250,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 본건의 실제 임차인은 김규태 1명입니다.
② 가격 구조 — 64% 유찰가와 실질취득액을 구분
감정가는 264,000,000원, 현재 최저매각가는 168,960,000원으로 감정가의 64%입니다. 두 번 유찰되면서 가격만 보면 95,040,000원이 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 따라서 64%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다.
이 사건에서 더 중요한 것은 인수 구조입니다. 포기·말소 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 현재 회차에서는 84,205,440원, 3회 유찰 시 117,524,352원, 4회 유찰 시 144,179,482원입니다. 반대로 본건의 매각조건을 적용하면 이 김규태 관련 미배당액은 매수인에게 실질 승계되지 않으므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 168,960,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,165,440원 |
| 1. 임차인 김규태 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 165,794,560원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 배당표 산식상 김규태 보증금 미배당액은 84,205,440원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건을 적용하면 김규태 및 그 승계인 관련 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 3,165,440원으로 추정되어 있습니다.
④ 추가 권리 체크 — 민간임대주택등기
갑구에는 2023.10.30. 접수된 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지가 기재되어 있습니다. 앞선 2022.11.21. 민간임대주택등기는 2023.10.25. 말소됐지만, 소유권이 최상범에게 이전된 뒤 2023.10.30. 다시 민간임대주택등기가 접수된 흐름입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 곰달래도서관 북서측 인근. 아파트단지·업무시설·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 6층 601호이며, 승강기·도시가스 난방·위생 및 급배수·소화전·화재탐지 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 6m, 동측 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항) 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 119.3㎡, 지목 대, 업무용 이용, 평지이며 공시지가는 6,941,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 김규태 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 룰상 임차보증금 부족분은 84,205,440원이지만, 본건 조건 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 3-1의 2023.10.30. 민간임대주택등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 등기부와 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 주택도시보증공사 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 김규태의 주택임차권 승계인으로 명시돼 있으므로 실제 임차인을 2명, 보증금을 500,000,000원으로 합산해서는 안 됩니다.
- 오피스텔·주거사용. 공부상 오피스텔이면서 현황 주거용인 물건이므로 실제 이용상태와 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 2회 유찰 의미. 현재 최저가는 감정가의 64%지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 이번 매각조건이 인수를 끊는다”
이 사건만 놓고 보면 권리분석의 출발점은 분명히 대항력 있는 250,000,000원 임차보증금입니다. 현재 최저가 168,960,000원에서 일반 배당만 계산하면 84,205,440원이 미배당되어 매수인 인수로 연결될 수 있습니다. 3회·4회 유찰로 가격이 더 내려가면 그 룰상 잔액은 117,524,352원, 144,179,482원으로 오히려 늘어납니다.
하지만 본건은 매각물건명세서가 그 결론을 바꿉니다. 김규태와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 김규태 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 낙찰가와 같은 168,960,000원으로 보는 것이 맞습니다.
다만 여기서 바로 ‘안전하다’고 끝낼 사건은 아닙니다. 두 번 유찰된 오피스텔이고, 말소기준보다 앞선 2023.10.30. 민간임대주택등기가 별도로 존재합니다. 결국 이 물건의 핵심은 임차보증금 인수는 확약으로 해소됐지만, 민간임대주택등기의 처리와 최종 매각조건까지 확인해야 완성되는 권리분석이라는 점입니다.
