서울남부지방법원 2025타경11949. 양천구 신정동 신목아트빌 제5층 제502호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 있는 대항력 임차권과 매각물건명세서의 잔액 포기·임차권 말소 조건을 함께 읽는 것입니다. 라혜진은 2019.11.11 주민등록, 2019.10.11 확정일자를 갖고 있고 말소기준권리인 2020.04.08 윤영복 근저당보다 앞섭니다. 원칙만 적용하면 대항력이 있어 보증금 미배당분을 매수인이 인수할 수 있지만, 이번 매각에는 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 라혜진 관련 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
다른 점유자 김지수의 전입일은 2025.07.03으로 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 전입 자체가 후순위이므로 대항력은 없습니다. 실제 임차·점유 관련 확인 대상은 라혜진과 김지수이며, 주택도시보증공사는 라혜진의 주택임차권 승계인으로 표시된 보증기관이므로 보증금을 별도 임차인 보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11949 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 913-8 신목아트빌 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 전용면적 | 49.73㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제5층 제502호 · 사용승인 2011.08.24 |
| 소유자 | 김성진 · 2020.03.20 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 206,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약을 같이 봐야 한다
말소기준권리는 2020.04.08 윤영복 근저당권 120,000,000원입니다. 그 이후의 양천구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 금천구·부평구·부천시 압류, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권자 라혜진은 2019.11.11 전입으로 말소기준보다 빠르므로 권리순위만 보면 대항력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유·임차 확인 대상 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 라혜진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.11 | 2019.10.11 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 미배당 잔액 포기·임차권 말소 조건 |
| 김지수 | 미상 | 2025.07.03 | — | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
라혜진은 배당요구를 했고, 등기부의 주택임차권도 존재합니다. 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인으로 언급된 보증기관이므로 라혜진 보증금 220,000,000원과 별개 보증금으로 더하면 안 됩니다. 김지수는 보증금이 확인되지 않았지만 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없는 후순위 점유자로 분류됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
신목아트빌의 최근 12개월 실거래는 2025.06, 290,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 290,000,000원이고, 현재 최저매각가 206,720,000원은 그 시세의 71.3%입니다. 라혜진 관련 매수인 실질 인수액이 확약 조건으로 0원이므로 이번 사건의 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 206,720,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 45.67㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2023.05 | 45.67㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2022.08 | 45.67㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2022.06 | 45.67㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2022.05 | 45.67㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 290,000,000원 |
전체 5건 평균은 288,600,000원이지만 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 290,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 대비 0.6%입니다. 현재 실질취득가 206,720,000원은 최신 거래가보다 낮아 가격상 할인 폭은 분명합니다. 다만 거래 표본은 최근 12개월 기준 1건이므로 개별 호수의 면적·층 차이는 따로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,694,080원 |
| 1. 임차인 라혜진 보증금 | 220,000,000원 | 203,025,920원 |
| 2. 근저당권 · 윤영복 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 487,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 라혜진의 보증금 미배당액은 16,974,080원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건 때문에 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 적용 여부가 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 206,720,000원 | 16,974,080원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 165,376,000원 | 57,739,264원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 132,300,800원 | 90,351,411원 | 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 라혜진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 붙어 있어, 해당 임차인에 대해서는 각 회차의 룰상 부족분을 실제 인수액으로 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동, 지하철5호선 신정역 북동측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 신정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인일 2011.08.24. 위생·급배수·난방·주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4~5m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래계약 허가구역. 대상자 외국인 등, 용도 단독·다가구·아파트·연립·다세대, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.
- 규모·거래. 신목아트빌은 11세대이며 제공된 실거래 표본은 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 라혜진 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 김지수 점유 확인. 전입일 2025.07.03으로 대항력은 없지만 점유 범위와 보증금은 미상입니다. 명도 대상·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 중복 계산 금지. 라혜진 임차권의 승계인으로 표시된 보증기관이므로 임차보증금을 별도로 더해 계산하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당구조를 정확히 볼 수 있습니다.
- 시세 표본 차이 확인. 대상 전용은 49.73㎡, 실거래 표본은 45.67㎡입니다. 최근 거래 290,000,000원은 참고 기준으로 사용하되 면적·층·상태 차이를 확인해야 합니다.
- 2회 유찰의 의미. 현재 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만 단지는 11세대 규모이고 최근 거래 표본도 적으므로 환금성을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”에서 멈추면 틀리고, 확약까지 읽어야 한다
이 사건은 등기부만 보면 라혜진의 대항력 있는 임차권 때문에 인수 위험이 크게 보입니다. 현재 매각가 206,720,000원 기준 배당표도 실제로 16,974,080원의 미배당 부족분을 계산합니다. 하지만 매각물건명세서의 조건은 그 부족분에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하도록 하고 있습니다. 따라서 라혜진 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득은 206,720,000원입니다.
그 가격은 최근 12개월 실거래 290,000,000원의 71.3%여서 가격 경쟁력은 있습니다. 반면 2회 유찰된 11세대 다세대라는 점, 최근 거래 표본이 1건이라는 점, 국세·지방세 압류와 김지수의 실제 점유 상태를 확인해야 한다는 점은 남습니다. 결론은 주된 인수위험은 확약으로 해소됐고 가격은 내려왔지만, 소규모 다세대의 환금성과 원본 조건 확인이 최종 판단을 좌우하는 물건입니다.
