서울남부지방법원 2025타경11953. 강서구 화곡동 ‘라홈’ 제2층 제201호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 권리 구조는 표면적으로 단순하지 않습니다. 현재 소유자는 황순덕이고, 2023년 4월 10일 서울신용보증재단 가압류가 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 2021년 전북은행 근저당권은 2022년 1월 14일 이미 말소됐습니다.

가장 중요한 권리는 임차인 이면형입니다. 전입·점유개시일은 2022년 2월 4일, 확정일자는 2022년 1월 3일로 말소기준보다 앞서고, 보증금은 335,000,000원입니다. 배당요구도 2024년 2월 15일 이뤄져 데이터상 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 임차인으로 분류됩니다. 원칙 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 가압류

2021년 설정된 전북은행 근저당권은 2022년 이미 말소됐기 때문에 현존하는 선순위 담보권으로 보지 않습니다. 데이터상 말소기준은 2023.04.10 서울신용보증재단 가압류 7,220,886원이고, 이후 강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

다만 이면형의 임차관계는 말소기준보다 먼저 시작됐습니다. 임차권등기 자체는 2024년 2월 15일이지만, 전입·점유가 2022년 2월 4일이므로 대항력의 기초가 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금 승계가 핵심 위험인 사건입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 주된 위험은 이면형

이면형은 확정일자 2022.01.03, 전입·점유 2022.02.04, 배당요구 2024.02.15로 데이터상 대항력·우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 반면 안영선은 2024.11.04 전입으로 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다.

③ 배당 구조 — 표면상 미배당 113,673,920원, 실질 인수는 0원*

현재 최저매각가 225,280,000원을 매각가로 가정한 배당표입니다. 집행비용 3,953,920원을 먼저 제외한 뒤 이면형에게 221,326,080원이 우선 배당되고, 보증금 중 113,673,920원이 남는 구조입니다.

배당표 자체의 룰상 미배당 임차보증금은 113,673,920원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 전 미배당은 증가

이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약을 제외하면 유찰로 매각가가 낮아질수록 이면형 보증금의 미배당 부분이 113,673,920원 → 158,099,136원 → 193,639,309원으로 커집니다. 반대로 명세서의 포기·말소 조건을 적용하면 그 미배당액을 매수인에게 청구하지 않는 구조이므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 평가하지 않는다

감정가는 352,000,000원이고 현재 최저가는 225,280,000원으로 2회 유찰된 감정가 64% 구간입니다. 그러나 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 가격 자료를 근거로 시세 우위를 확인할 수 있는 수치는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다.

특히 이 사건은 표면 최저가보다 대항력 임차보증금과 확약의 법적·절차적 이행이 먼저입니다. 확약이 정상적으로 적용된다는 전제 아래에서는 실질취득 기준이 현재 매각가 225,280,000원으로 내려오지만, 그 사실만으로 주변 시세 대비 저가라고 단정할 근거는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 북동측 인근. 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역이 있어 감정평가상 교통여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 제2층 제201호, 사용승인일 2021.11.29. 위생·급배수·CCTV·승강기·도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 정방형 평지, 다세대주택 건부지. 토지면적 317.0㎡, 공시지가 3,980,000원/㎡입니다.
• 규모. LAHOME은 14세대 규모로 제시돼 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 이면형과 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차 확인. 을구 3번 이면형 주택임차권의 말소 조건과 매각 이후 절차를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 안영선 점유 확인. 보증금 800,000원·월차임 800,000원, 2024.11.04 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유·명도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.02.17 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 동일·유사 다세대의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
• 배당 외 비용 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본과 체납·관리비 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 승부처”

이 사건을 숫자 하나로 보면 보증금 335,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 225,280,000원보다 커 위험해 보입니다. 실제 배당표에서도 현재 회차 기준 113,673,920원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이것이 바로 매수인 부담으로 연결됩니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 이면형과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 그대로 적용하면 주된 임차보증금 인수는 실질 0원*입니다. 안영선도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.

따라서 결론은 “확약 확인 전에는 인수형, 확약 조건이 확정적으로 적용되면 인수 0원형”입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없고, 민간임대주택등기와 확약·말소 절차를 원본에서 확인하는 것이 이 사건의 최우선 과제입니다.

* 매각물건명세서 비고에 기재된 이면형 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 적용한 실질 인수액입니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 룰상 미배당액은 113,673,920원입니다.