인천지방법원 2025타경508074. 미추홀구 주안동 주안제이타워2차지식산업센터 12층 1213호입니다. 등기상 현재 소유자는 김형렬이고, 2022년 2월 14일 소유권을 이전받으면서 거래가액 71,927,000원이 기재됐습니다. 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 3월 5일 에프더블유2412유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석만 보면 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 별도 등기상 인수액은 확인되지 않습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 그러나 이 사건의 판단 포인트는 권리보다 용도와 가격 검증입니다. 감정평가서는 본건을 공동주택(기숙사)으로 이용 중이라고 기재하고 있고, 주변은 각종 공장과 지원시설이 형성된 지역입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508074 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 12층 1213호 |
| 이용상태 | 공동주택(기숙사)으로 이용 중 |
| 건물 | 기타철근콘크리트구조(프리스트레스트콘크리트구조) · 14층 건물 내 12층 1213호 · 사용승인 2019.01.28 |
| 소유자 | 김형렬 (2022.02.14. 소유권이전 · 거래가액 71,927,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 22,981,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 42,958,475원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
2019년과 2020년에 설정됐던 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기는 각각 등기부상 말소됐습니다. 2022년 2월 14일 김형렬 명의로 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 60,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2025년 3월 5일 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 임차인 신고는 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 — 3회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
감정가 67,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 22,981,000원입니다. 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 다음 제시 시나리오는 4회 유찰 시 16,086,699원, 5회 유찰 시 11,260,689원입니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 3회 유찰이라는 사실만으로 현재 가격이 실제 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 공동주택(기숙사)이고, 토지는 일반공업지역, 국가산업단지·산업시설구역에 포함돼 있어 일반 주거용 부동산과 동일한 기준으로 환금성을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,981,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 813,658원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 22,167,342원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 22,981,000원을 가정하면 집행비용 813,658원을 제외한 22,167,342원이 근저당권 배당으로 계산되고, 근저당 채권최고액 기준 37,832,658원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안국가산단역 서측 인근으로, 주위는 동유형의 각종 공장 및 지원시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선과 인천2호선 주안국가산단역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 공동주택(기숙사)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 일반공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 포함돼 있습니다. 공시지가는 1,393,000원/㎡이고 토지면적은 4,788.3㎡입니다.
- 도로·형상. 2필 일단의 부정형 토지로 인접 토지와 등고 평탄하며 공업용 건부지로 이용 중이고, 동측 및 북측으로 중로 및 광대로의 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 감정평가상 공동주택(기숙사) 이용입니다. 실제 현황과 이용 형태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%만 보고 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 용도의 실제 매매와 임대 수요를 별도로 확인하세요.
- 산업단지 입지. 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 속하므로 일반 주거용 부동산과 다른 수요층과 환금성을 전제로 검토해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 배당 부족액과 인수 구분. 근저당 미배당 37,832,658원은 현재 예상배당상 부족액이며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 최신 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 용도와 수요 확인”
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고 임차인 신고가 없으며 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리분석은 비교적 단순합니다. 반면 가격 쪽은 단순하지 않습니다. 감정가 67,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 22,981,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 시장 대비 저평가라고 판단할 수 없습니다.
특히 본건은 지식산업센터 건물 내 물건이면서 감정평가상 공동주택(기숙사)으로 이용 중이고, 토지는 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 속합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순 할인율이 아니라 실제 이용상태, 동일 용도 수요, 매매·임대 환금성을 확인하는 데 있습니다. 권리는 단순, 가격은 검증 필요. 3회 유찰이라는 숫자 자체보다 왜 그 가격까지 내려왔는지를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
