인천지방법원 2025타경508074. 인천 미추홀구 주안동 ‘주안제이타워2차지식산업센터’ 12층 1213호입니다. 등기상 소유자는 김형렬, 말소기준권리는 2022.02.14. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인은 없습니다. 따라서 권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 보증금이나 후순위 권리는 0원으로 정리됩니다.
그러나 이 물건은 용도에서 주의가 필요합니다. 물건종류 표시는 기타이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 공동주택(기숙사)으로 이용 중이라고 되어 있습니다. 소재 토지는 일반공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 공장용지 성격이 함께 나타납니다. 즉 권리는 간단하지만, 사용·임대·재매각 수요는 반드시 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508074 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 12층1213호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공동주택(기숙사)으로 이용 중 |
| 소유자 | 김형렬 (2022.02.14. 거래가 71,927,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 46,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 42,958,475원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 조사된 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 인수 이슈는 발생하지 않습니다. 말소기준은 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권이고, 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 기준 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
감정 참고사항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으나, 임차인으로 특정된 보증금이나 확정일자 내역은 없습니다. 따라서 현재 분석의 핵심은 임차권 인수가 아니라 기숙사 이용상태와 산업단지 내 호실의 환금성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,244,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 45,655,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 46,900,000원 기준으로 집행비용을 제외하면 근저당권자에게 45,655,800원이 배당되고, 채권최고액 60,000,000원 대비 14,344,200원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 비율 | 매각가 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70% | 46,900,000원 | 14,344,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49% | 32,829,999원 | 28,160,941원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34.3% | 22,980,999원 | 37,832,659원 | 0원 |
가격만 보면 1회 유찰로 감정가의 70%까지 낮아졌습니다. 다만 본건은 시세 실거래 표본이 아니라 감정가와 회차별 가격만으로 판단해야 하므로, 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 공동주택(기숙사) 이용상태와 산업단지 내 입지 특성은 환금성 할인요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안국가산단역 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 각종 공장 및 지원시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(주안국가산단역/인천2호선)이 위치해 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 기타철근콘크리트구조(프리스트레스트콘크리트구조)·철근콘크리트 평지붕 14층 건물 중 제12층 제1213호이며, 사용승인은 2019.01.28.입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기 등이 설비되어 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 확인되며, 지목은 공장용지, 공시지가는 1,393,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공동주택(기숙사)으로 이용 중인 호실입니다. 실제 사용 가능 범위와 임대 가능성을 관리단·관할 기관·현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 환금성 확인. 지식산업센터 내 기숙사형 물건은 일반 아파트와 매수층이 다릅니다. 재매각 때 받을 수 있는 수요층과 가격대를 별도로 봐야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 인수는 없지만, 실제 사용자가 있을 경우 인도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전형, 가격은 용도 검증형”
이 사건의 권리 구조는 단순합니다. 말소기준은 2022.02.14. 우리은행 근저당권이고, 임차인 인수도 없습니다. 따라서 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 정리됩니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 용도와 환금성입니다. 공동주택(기숙사)으로 이용 중인 지식산업센터 내 호실이고, 주변은 공장 및 지원시설 중심의 일반공업지역·국가산업단지 성격입니다. 권리는 합격, 가격은 현장과 임대수요를 확인한 뒤 보수적으로 접근해야 합니다.