서울남부지방법원 2025타경11954. 서울 강서구 화곡동 819-2의 4층 402호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주원근이고, 근저당은 없습니다. 권리의 출발점은 2023.02.06. 접수된 김생준의 90,000,000원 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준 역할을 하고 이후 강제경매가 진행됐습니다.
문제는 말소기준보다 뒤에 들어온 권리라고 해서 모두 사라지는 구조가 아니라는 점입니다. 2024.04.18. 이재호가 설정한 갑구 3번 가처분은 대지 소유권에 기한 토지 인도 및 건물철거청구권을 피보전권리로 하고 있습니다. 매각물건명세서에는 이 가처분이 말소되지 않고 매수인에게 인수되며 건물철거 및 토지인도 판결이 있음이라고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 권리분석은 단순한 “후순위 소멸”로 끝낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11954 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 819-2 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 주원근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 70,800,000원 / 45,312,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구금액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 평가대상 특징 | 대지권이 포함되지 않은 집합건물의 건물만 감정평가 |
| 제시외 물건 | 판넬조 판넬지붕 · 402호 주택일부 · 약 4.2㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 가처분이 살아남는다
2023.02.06. 김생준의 90,000,000원 가압류가 말소기준이고, 2025.09.08. 같은 김생준이 그 가압류의 본압류 이행 형태로 강제경매를 개시했습니다. 그러나 본건은 통상적인 “말소기준 이후 모두 소멸” 사건과 달리, 매각물건명세서가 갑구 3번 가처분의 매수인 인수를 별도로 명시하고 있다는 점이 결정적입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 점유자 3명, 선순위 2명은 보증금 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김생준 | 2019.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤승호 | 2020.02.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최인욱 | 2025.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유자는 3명으로 봐야 합니다. 이 가운데 김생준은 2019.04.04., 윤승호는 2020.02.19. 전입해 2023.02.06. 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
특히 김생준은 점유자이면서 등기부상 90,000,000원 가압류 채권자이고 강제경매 채권자이기도 합니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있어, 실제 임대차관계와 보증금 존재 여부를 매각물건명세서 원문과 점유관계 자료로 확인해야 합니다. 최인욱은 2025.08.14. 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 제공된 권리관계상 대항력은 없습니다.
③ 감정가의 전제 — 대지권 없는 ‘건물만’ 평가
본건 감정평가에서 가장 중요한 문장은 “대지권이 포함되지 않은 집합건물의 건물만의 감정평가”라는 점입니다. 감정가 70,800,000원은 통상적인 대지권 포함 다세대의 가격구조와 동일하게 해석할 수 없습니다. 현재 최저가 45,312,000원이 감정가의 64%까지 떨어졌더라도, 단순히 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
또한 402호 주택 일부에는 판넬조 판넬지붕 약 4.2㎡의 제시외 물건이 있습니다. 평가자료는 이 건물소유를 위한 대지사용권을 갖추지 못했다고 명시합니다. 이 대지사용권 문제는 앞서 본 토지인도·건물철거 가처분과 함께 검토해야 할 핵심 요소입니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,215,616원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김생준 | 90,000,000원 | 44,096,384원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김생준 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 45,312,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,215,616원을 제외한 44,096,384원이 김생준 가압류 채권에 배당되고, 채권의 미배당액은 45,903,616원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
이 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 점유자와 갑구 3번 가처분의 비금전적 인수위험은 금액화되어 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 권리위험을 해결하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 45,312,000원 | 44,096,384원 | 45,903,616원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 36,249,600원 | 35,197,107원 | 54,802,893원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 28,999,680원 | 28,077,686원 | 61,922,314원 |
⑥ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울신정고등학교 남동측 인근. 단독·다세대·연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 4층 402호입니다.
- 설비. 기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설이 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 245.0㎡, 평지의 세로장방형이며 공시지가 3,721,000원/㎡입니다.
- 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않았고 집합건축물대장이 존재하지 않는 장기 미사용승인 건축물로 관리되고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 가처분 원문 확인. 이재호의 건물철거·토지인도 판결과 매수인 인수 범위가 입찰 판단의 최우선 확인사항입니다.
- 대지사용권 확인. 감정평가가 대지권을 포함하지 않은 건물만의 평가이고, 건물소유를 위한 대지사용권을 갖추지 못했다고 기재돼 있습니다.
- 김생준·윤승호 점유관계 확인. 두 사람은 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 김생준의 관계 확인. 점유자인 동시에 90,000,000원 가압류 채권자이자 강제경매 채권자로 나타나므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태 확인. 미사용승인·집합건축물대장 부존재·제시외 약 4.2㎡와 행정상 제재 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 판단 금지. 2회 유찰로 45,312,000원까지 내려왔지만 비금전적 인수위험과 보증금 미상 문제를 먼저 해결해야 합니다.
맺으며 — “64%”보다 먼저 볼 것은 철거·토지인도 위험
현재 최저가는 감정가의 64%인 45,312,000원입니다. 숫자만 보면 두 차례 유찰로 상당히 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 할인율이 아닙니다.
갑구 3번 이재호 가처분은 매수인이 인수하고 건물철거 및 토지인도 판결이 기재돼 있습니다. 동시에 감정평가는 대지권이 포함되지 않은 건물만을 대상으로 했고, 건물은 미사용승인 상태이며 집합건축물대장도 존재하지 않습니다. 제시외 약 4.2㎡도 있습니다.
여기에 말소기준보다 먼저 전입한 김생준·윤승호의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성과 금전 인수범위를 확정할 수 없는 상태입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 더 내려가더라도 곧바로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 가격보다 권리와 토지사용 관계를 먼저 해결해야 하는 고위험 사건입니다.
