서울남부지방법원 2025타경11987. 서울 강서구 화곡동 ‘동도파크뷰’ 제2층 제202호, 전용 33.14㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 240,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 122,880,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “최저가가 감정가보다 크게 낮다”가 아닙니다. 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 존재하기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 주세종 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 확약이 적용되는 주세종의 미배당 보증금은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않으므로 현재 회차의 실질취득액은 122,880,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다

말소기준권리는 2021.10.06 설정된 김만영의 근저당권 35,000,000원입니다. 그런데 임차인 주세종은 2021.08.24 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받아 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 주세종은 대항력 有, 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권 有 임차인입니다.

2023.09.14에는 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 등기 자체는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하지만, 이미 2021.08.24 성립한 임차인의 대항력은 별개로 판단해야 합니다. 현재 회차 배당표만 놓고 보면 주세종이 120,359,680원을 배당받고 79,640,320원이 남아 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약이 승부처

실제 임차인은 주세종 1명으로 봅니다. 을구 8-2는 8번 주택임차권의 경정등기로 기재돼 있으며, 별도 보증금과 전입일이 적힌 독립 임차인으로 확인되지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 122,880,000원’으로 본다

이 사건은 대항력 임차인이 있는 구조이므로 원칙적으로 단순 최저가만 보고 가격을 비교하면 안 됩니다. 다만 주세종에 대한 포기·말소 조건이 적용되면 실질 인수액이 0원이어서 실질취득액은 최저가와 같은 122,880,000원이 됩니다. 따라서 이 금액을 시세와 비교합니다.

최근 12개월 평균은 200,000,000원, 최신 거래 역시 2023.12의 200,000,000원입니다. 확약 적용 후 실질취득 122,880,000원은 최근 12개월 평균의 61.4%입니다. 전체 평균 217,142,857원보다도 낮지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 맞습니다.

다만 이 숫자만 보고 즉시 “싸다”고 단정하기는 어렵습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -10.7%로 하락 방향이고, 최신 실거래가 2023.12에 머물러 있습니다. 게다가 이 물건 자체가 이미 3회 유찰됐고, 동도파크뷰는 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 가격 간격은 분명하지만 환금성과 현재 시장 수요를 함께 확인해야 하는 물건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,880,000원 가정)

배당계산상 주세종의 미배당 보증금은 79,640,320원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 해당 임차인에게 적용되므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 6건은 당해세 해당 시 배당순위와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 다세대주택 1개호입니다. 전용면적은 33.14㎡이고, 동도파크뷰 전체 세대수는 8세대입니다.
• 입지. 서울월정초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 북서측 약 5미터, 남동측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 155.1㎡, 공시지가는 3,624,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 동일 전용면적 거래는 확인되지만 총 8세대의 소규모 다세대이고, 최근 가격 추세가 -10.7%이며 이 사건도 3회 유찰돼 환금성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원문 재확인. 주세종과 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 매각조건으로 그대로 유지되는지 매각기일 전 원문을 대조해야 합니다.
• 조건 미적용 시 인수액. 현재 회차 배당계산상 주세종 보증금 부족분은 79,640,320원입니다. 확약 조건이 적용되지 않는 상황을 별도 위험 시나리오로 두어야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류가 6건 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 가격 추세. 최근 12개월 평균·최신 거래는 200,000,000원이지만 최근 대비 과거 추세는 -10.7%입니다. 과거 전체 평균 217,142,857원만 근거로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
• 다회 유찰. 현재 3회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 낮아진 최저가가 실제 시장 수요와 환금성을 의미하는지는 별도로 판단해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 규모이므로 대단지 공동주택과 같은 거래 유동성을 전제하지 않는 것이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임차권 관련 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 122,880,000원”보다 중요한 것은 확약의 효력이다

이 사건은 숫자만 보면 감정가 240,000,000원에서 3회 유찰돼 122,880,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래 200,000,000원에 비하면 61.4% 수준입니다. 하지만 이 가격 차이만 떼어 놓고 판단하면 권리구조를 놓치게 됩니다. 주세종은 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이고, 일반 원칙대로라면 현재 회차에서도 79,640,320원의 미배당액이 남습니다.

이 사건을 일반적인 대항력 인수형과 다르게 만드는 것은 주세종 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 적용되면 주세종에 대한 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 122,880,000원입니다. 그럼에도 최근 가격 추세 -10.7%, 3회 유찰, 8세대 소규모 다세대라는 환금성 요인을 함께 감안해야 합니다. 권리상 핵심은 확약 확인, 가격상 핵심은 하락 추세와 유찰의 이유 확인입니다.