서울남부지방법원 2025타경11992. 목동 파크아리온 제101동 9층 904호, 건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 대항력 임차보증금과 매각조건의 확약입니다. 임차인 소성회는 2021.06.23 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.07.28 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2022.05.25 경북 신용보증재단 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2023.08.22에는 보증금 285,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

보통 이 구조에서 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어와, 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 보증금 부근에서 고정되는 것이 핵심 위험입니다. 현 회차 배당표도 소성회에게 178,415,360원을 배당하고 106,584,640원을 미배당 인수액으로 계산하고 있습니다. 다만 이 사건은 명세서 비고에서 소성회와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시했습니다. 따라서 확약 조건이 실제 이행되는 경우에 한해 실질 인수는 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘확약’이 결론을 바꾼다

말소기준은 2022.05.25 경북 신용보증재단의 가압류 40,483,525원입니다. 2018.03.06 국민은행 근저당권 6,000,000,000원은 2018.10.16 이미 말소돼 현재 말소기준이 아닙니다. 말소기준 이후 양천구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 롯데카드 가압류 9,899,531원 역시 이미 말소됐습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계는 소성회의 보증금을 대위·승계한 것이므로 보증금 285,000,000원에 별도 금액을 더해서 계산하면 안 됩니다. 현재 자료상 확약 밖의 별도 임차보증금은 확인되지 않습니다.

* 확약을 반영하지 않은 배당 룰상 현 회차 미배당 인수액은 106,584,640원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 표시는 매각조건에 기재된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우를 전제로 합니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 비교 거래의 60.9%

파크아리온은 2018.02.09 사용승인, 총 27세대이며 비교 대상 면적은 23.28㎡입니다. 제공된 비교 거래는 3건입니다.

비교 거래 최저는 285,000,000원, 평균은 298,333,333원, 최고는 308,000,000원이며 최신 표시 거래는 2021.09의 302,000,000원입니다. 확약 조건을 반영한 현 회차 실질취득 181,760,000원은 비교 실거래 평균의 60.9%입니다. 감정가 284,000,000원도 비교 거래 최저 285,000,000원과 가까운 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 181,760,000원 가정)

배당표 자체는 소성회 보증금 중 106,584,640원이 부족한 것으로 계산합니다. 다만 매각조건의 포기·말소 확약이 적용되면 그 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수가 늘지만, 조건 이행 시 실질 인수는 0원*

확약을 제외하고 보면 낙찰가가 내려갈수록 소성회 보증금의 미배당분이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 즉 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 구조입니다. 반대로 이 사건처럼 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 이행되면 그 인수분이 실질 0원이 되므로, 유찰에 따른 가격 하락이 그대로 실질취득 감소로 연결됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철9호선 등촌역 남측 인근이며, 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 등촌역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 지하2층/지상10층 철근콘크리트구조 건물의 9층 904호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 8m 도로와 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역에 포함되고, 공시지가는 5,752,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역이 포함되며 대상자는 외국인등, 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 27세대의 다세대이고 제공된 비교 실거래는 3건입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 재확인. 소성회와 주택도시보증공사의 배당 부족분 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요.
• 확약 적용범위. 해당 확약은 소성회 보증금과 그 승계에 관한 것입니다. 다른 별도 권리가 새로 나타나면 별도 분석해야 합니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 주택도시보증공사 승계는 실제 임차인 1명인 소성회 보증금의 승계이므로 별도 285,000,000원을 더하지 마세요.
• 동 표기 대조. 공부상 101동과 현황조사 비고의 A동 표시를 현장·집행관 자료와 대조하세요.
• 현재 시세 재확인. 비교 거래는 2021.07~2021.09 3건이므로 2026.07.20 입찰 판단 전 최신 동일 면적 거래와 매물을 확인하세요.
• 배당 선순위 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 최종 배당 순위와 조세채권을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·임차권등기·매각조건 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “이 물건의 가격은 확약이 성립할 때만 181,760,000원이다”

표면만 보면 보증금 285,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현 회차 배당 뒤 106,584,640원이 남는 전형적인 인수형입니다. 이 상태라면 최저가 181,760,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 그러나 이 사건은 소성회와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 그 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 181,760,000원입니다.

비교 실거래 평균 298,333,333원 대비 60.9%라는 숫자는 분명 강하지만, 제공된 거래가 2021년 3건이라는 점과 총 27세대 다세대, 2회 유찰이라는 특성도 함께 봐야 합니다. 결론은 “확약 이행 확인 시 가격 메리트가 생기는 조건부 안전형”입니다. 권리의 승부처는 최저가가 아니라 포기·말소 조건의 실제 효력과 이행입니다.