서울남부지방법원 2025타경11996. 서울 양천구 신월동 중앙위너스3차 제2층 제201호, 다세대주택입니다. 소유자 김승주는 2021.10.15. 거래가 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2022.09.22. 국민건강보험공단의 압류이고, 그 이후 양천구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 일반적인 후순위 권리 사건과는 다릅니다. 임차인 윤정원은 2021.08.17. 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자는 2021.05.10.입니다. 보증금은 220,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 따라서 확약이 없다면 현재 최저가 140,800,000원에서 배당받지 못하는 81,971,200원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11996 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 539-6 중앙위너스3차 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 49.77㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 김승주 (2021.10.15. 거래가 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 140,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 뒤집는다
윤정원의 전입·점유일 2021.08.17.은 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류 2022.09.22.보다 앞섭니다. 임차보증금 220,000,000원, 확정일자 2021.05.10., 배당요구도 확인되어 원칙적으로는 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 대항력 임차인입니다. 2023.09.07. 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤정원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 有 전입 2021.08.17. | 有 확정 2021.05.10. · 배당요구 | 실질 인수 0원 룰상 81,971,200원 · 확약 조건으로 포기·말소 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 표시되어 있으므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 윤정원 1명입니다.
② 가격 비교 — 1.408억은 낮지만 비교표본이 오래됐다
동일 면적 49.77㎡에 매칭되는 실거래는 1건이며, 2021.10. 제2층 거래가 220,000,000원입니다. 최근 12개월 평균값과 최신 거래값도 데이터상 220,000,000원으로 집계되어 있고, 현재 최저가 140,800,000원은 그 금액의 64.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 49.77㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
또한 이 물건은 총 7세대 규모의 다세대이고, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 사건도 이미 2회 유찰되어 감정가의 64.0%까지 내려왔습니다. 가격 숫자는 낮아졌지만 환금성 판단에는 소규모 다세대라는 특성을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,771,200원 |
| 1. 임차인 윤정원 보증금 | 220,000,000원 | 138,028,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 윤정원 보증금의 미배당 잔액은 81,971,200원입니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 금액은 룰상 인수액일 뿐 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 강서초등학교 남측 인근으로, 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,170,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물이며 위생·급배수시설과 난방시설이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 7세대 규모이고 동일 면적 실거래 표본이 1건에 그쳐 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 윤정원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당 계산상 미배당액은 81,971,200원이지만, 확약 조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 최저가 140,800,000원은 데이터상 비교가격 220,000,000원의 64.0%지만 실거래 표본이 2021.10. 1건이므로 현재 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 총 7세대 다세대이고 평균 유찰 2.0회인 점을 감안해 실제 매도 기간과 수요층을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가에 표시된 토지이용계획·제한사항을 입찰 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 고위험형이 확약으로 0원이 된 사건”
이 사건을 최저가 140,800,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 윤정원의 보증금은 220,000,000원이고, 전입일도 말소기준권리보다 앞서 원래는 미배당 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 기준 그 금액은 81,971,200원입니다.
하지만 매각물건명세서가 윤정원과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있어, 이 사건의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 140,800,000원입니다.
가격은 비교 실거래 220,000,000원보다 낮지만, 확인되는 거래가 2021.10. 1건에 불과하고 총 7세대 다세대라는 점 때문에 시세 신뢰도와 환금성에는 보수적인 접근이 필요합니다. 권리는 확약으로 정리되지만, 확약 이행 확인과 현재 시세 검증이 입찰의 승부처입니다.
