서울남부지방법원 2025타경12000. 강서구 화곡동 서경홈타운 602호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가요항 역시 업무시설(오피스텔) 이용으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 적혀 있습니다. 현재 최저매각가는 167,680,000원으로 감정가 262,000,000원의 64%, 2회 유찰 상태입니다.
권리관계의 핵심은 가격 할인율이 아니라 243,000,000원의 임차보증금입니다. 이다미는 2021.05.28. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.10.로, 말소기준권리인 2024.01.05. 수협은행 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙대로라면 배당받지 못하는 보증금 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다. 현재 회차 배당계산상 미배당액은 78,467,520원입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에서 임차인 이다미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시했습니다. 따라서 이 확약 조건이 이행되는 전제에서는 이다미 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가요항상 업무시설(오피스텔) · 매각물건명세서 비고상 현황 주거용 |
| 소유자 | 최상범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 167,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.01.05. 가압류
2021.05.13. 설정된 인천수산업협동조합 근저당권은 2021.05.28. 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2024.01.05. 수협은행 가압류이고, 그 이후의 인천수산업협동조합 가압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정, 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
| 임차인·점유자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이다미 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.28. 확정일자 2021.05.10. | 243,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2025.01.31. | 주택도시보증공사 승계 |
| GANBAT NANDIN ERDENE 점유 부분 미상 | 2025.05.23. | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 말소기준권리 이후 전입 | 해당 없음 |
실제 임차·점유 관련 인원은 이다미와 GANBAT NANDIN ERDENE이고, 주택도시보증공사는 이다미의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 167,680,000원, 감정가의 64%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
특히 본건은 공부상 오피스텔이고 감정평가요항상 업무시설로 이용 중이라고 기재된 한편, 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용이라는 설명도 있어 실제 매수층과 가격 형성은 현장 상태와 거래사례를 별도로 대조해야 합니다. 이 리포트에서는 가격 가점을 주지 않습니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 임차보증금 미배당* | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 167,680,000원 | 78,467,520원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 134,144,000원 | 111,534,016원 | 확약 대상 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 107,315,200원 | 137,987,213원 | 확약 대상 인수 0원 |
* 배당계산상 발생하는 룰상 미배당액입니다. 이다미·주택도시보증공사의 잔액청구 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 금액은 매수인 실질 인수액에 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,147,520원 |
| 1. 임차인 이다미 보증금 | 243,000,000원 | 164,532,480원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 27,695,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 3,147,520원을 제외한 164,532,480원이 이다미 임차보증금에 배당되고, 배당계산상 78,467,520원의 부족분이 생깁니다. 다만 매각조건의 포기·말소 확약이 이행되면 그 부족분은 매수인 실질 인수액에서 제외됩니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항 기준)
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근. 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 6층 602호이며 사용승인일은 2021.05.04.입니다. 개별난방·승강기·화재탐지·옥내소화전·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 정방형 평지의 업무시설 건부지로 이용 중이며 북서측 및 남서측 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 4,816,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가요항에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용 사용이라는 설명이 함께 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 대조. 이 사건의 핵심은 이다미와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 해당 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. GANBAT NANDIN ERDENE는 2025.05.23. 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 범위와 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.17. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 해당 등기의 처리 및 효력은 입찰 전 원본 서류에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 감정가 할인율과 분리. 최저가 167,680,000원은 감정가의 64%이지만 실거래 비교가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다.
- 용도·현황 대조. 공부·감정평가요항은 오피스텔·업무시설, 매각물건명세서 비고는 현황 주거용으로 설명합니다. 현장 이용상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차인의 보증금 243,000,000원이 최저가 167,680,000원보다 커서 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 78,467,520원이 미배당됩니다. 그러나 매각조건에 이다미와 주택도시보증공사가 그 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있으므로, 그 조건이 이행된다면 주된 임차보증금 인수는 실질 0원입니다.
그렇다고 이 물건을 곧바로 ‘싼 물건’으로 볼 수는 없습니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 공부상 오피스텔·업무시설과 현황 주거용 설명이 함께 존재합니다. 또한 확약 밖 점유자의 보증금은 미상입니다. 따라서 결론은 “주된 인수 위험은 확약으로 해소, 가격 판단은 보류.” 권리문구의 조건 이행 여부와 현장 점유, 실제 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
