61,740,000원
인천지방법원 2025타경508196. 인천 계양구 작전동 소재 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 표면적으로는 감정가 126,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저매각가가 61,740,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 숫자만 보면 안 됩니다. 임차권자 이동하는 2022.01.09. 확정일자를 받고 2022.02.04. 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 150,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
현재 회차 61,740,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,511,320원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금에 60,228,680원이 배당되고, 남는 89,771,320원은 매수인이 승계합니다. 따라서 “6,174만원짜리 물건”이 아니라, 보증금 1.5억원 수준의 취득부담이 고정되는 대항력 인수형으로 읽는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508196 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 192 4층 402호 · 도로명 인천광역시 계양구 주부토로 382-6 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전유부분 | 제4층 제402호 40.93㎡ |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.15. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 61,740,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 2011.11.18. 설정됐던 대전온누리신용협동조합 근저당권 100,100,000원은 2022.02.04. 해지로 이미 말소됐고, 2014.07.22. 인천광역시계양구 압류도 2015.06.18. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 이들 과거 권리가 아니라 이동하의 주택임차권입니다.
이동하는 임대차계약일·확정일자 2022.01.09., 전입·점유개시 2022.02.04.이고, 2025.02.26. 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되며, 선언된 말소기준권리인 2025.03.19. 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 매수인에게 대항할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당액 승계
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동하 주거 · 임차권등기 | 제4층 제402호 40.93㎡ | 150,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.02.04. | 우선변제 有 확정 2022.01.09. · 배당요구 | 승계 89,771,320원 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 권리가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 현재 회차에서는 보증금 150,000,000원 가운데 60,228,680원만 배당되고, 나머지 89,771,320원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 내려가도 총부담은 약 1.5억
이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 물건”과 구조가 다릅니다. 보증금 150,000,000원이 현재 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고, 대신 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 61,740,000원 | 89,771,320원 | 실질취득 약 150,000,000원 수준 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 43,218,000원 | 107,959,924원 | 낙찰가 감소만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 30,252,599원 | 120,691,948원 | 총부담은 보증금 수준에 수렴 |
④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 1. 임차인 이동하 보증금 · 우선변제 | 150,000,000원 | 60,228,680원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 이동하 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 배당 부족분 89,771,320원은 매수인이 인수합니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 공제되기 때문에 낙찰가와 인수액의 단순합은 보증금 150,000,000원을 조금 웃돌 수 있으나, 이 사건의 경제적 핵심은 낙찰가가 내려가도 총부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는다는 점입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 인천화전초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트와 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호이며, 외벽은 스톤스프레이 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 하이새시 창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 4M의 도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 등기상 주택명이 없으나 현황상 ‘리치타운 2동’으로 통용됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 61,740,000원만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다. 현재 회차 인수액 89,771,320원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 유찰이 해결책이 아님. 3회 유찰 시 인수 107,959,924원, 4회 유찰 시 120,691,948원으로 증가해 총부담은 보증금 150,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 임차인 원본 확인. 이동하의 임대차계약일 2022.01.09., 전입·점유 2022.02.04., 임차권등기 2025.02.26. 및 배당요구 내용을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 동일인. 임차인 이동하와 강제경매 채권자 이동하가 동일인으로 표시돼 있으므로 계약관계와 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 별도등기. 토지에 별도등기가 있으나 효력 없음으로 기재된 사항을 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실질취득 약 150,000,000원은 감정가 126,000,000원보다 높으므로, 주변 다세대 실거래와 개별 상태를 확인하지 않고 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
맺으며 — “6,174만원 낙찰”이 아니라 “약 1.5억 취득”
이 물건의 가장 큰 함정은 두 번 유찰된 최저매각가입니다. 숫자만 보면 감정가 126,000,000원짜리 다세대주택을 61,740,000원에 살 수 있는 것처럼 보이지만, 실제 권리구조는 정반대입니다. 대항력 있는 이동하의 보증금이 150,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 89,771,320원을 매수인이 인수합니다.
더 유찰되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 커져 총부담이 크게 줄지 않습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 61,740,000원이 아니라 실질취득 약 150,000,000원입니다. 그 금액은 감정가 126,000,000원보다도 높습니다. 최저가는 싸 보이지만, 권리까지 합친 취득가격은 싸지 않습니다. 입찰 전 임차관계 원본과 주변 실거래를 반드시 함께 확인해야 하는 물건입니다.
