최저가는 최근 시세의 92.1%, 그러나 ‘미상 임차인’이 실질취득가를 열어둔다 — 등촌 루나클래식 802호

서울남부지방법원 2025타경12003. 강서구 등촌동 루나클래식 102동 8층 802호, 전용 29.73㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 최은숙은 2022년 4월 30일 매매를 원인으로, 2022년 7월 27일 거래가 309,700,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이후 2025년 4월 21일 주식회사 코람코자산신탁의 청구금액 403,126,326원 가압류가 등기됐고, 이 가압류가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

등기부만 보면 말소기준 이후 강제경매개시결정과 김효인의 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 지워지는 것과 보증금 부담까지 사라지는 것은 별개입니다. 김효인은 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액을 매수인에게 청구할 수 있습니다. 여기에 2022년 6월 14일 전입한 이수옥이 별도로 확인돼, 임차관계가 한 명으로 끝나지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 단순하지만 임차인이 복수다

말소기준권리는 2025년 4월 21일 코람코자산신탁의 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 김효인 주택임차권등기는 매각으로 말소됩니다. 하지만 두 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 김효인은 전입·점유·확정일자·배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이수옥은 전입일과 배당요구는 확인되지만 보증금, 확정일자와 점유 부분이 특정되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

② 시세 비교 — 92.1% 할인보다 하락 추세를 함께 봐야 한다

루나클래식 전용 29.73㎡ 안팎의 실거래 8건입니다. 전체 평균은 304,550,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 298,040,000원, 최신 거래 288,700,000원과 최근 흐름을 우선해야 합니다.

현재 최저가 274,400,000원은 최근 12개월 평균의 92.1%로, 표면상 23,640,000원 낮습니다. 최신 거래 288,700,000원보다도 낮은 가격입니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.5% 하락했고, 최신 거래는 2025년 1월입니다. 따라서 92.1%라는 수치만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 단정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)

현재 배당 계산에서는 김효인 보증금 250,000,000원이 전액 배당돼 김효인 관련 매수인 인수액은 0원입니다. 코람코자산신탁은 19,758,400원만 배당되고 383,367,926원이 미배당됩니다. 이수옥의 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되면 실제 배당순위와 인수액은 변경될 수 있습니다.

2회 유찰부터는 김효인 보증금이 전액 배당되지 않습니다. 낙찰가가 219,520,000원으로 내려가도 김효인 미배당 인수액 34,353,280원이 붙어 확인분 실질취득가는 253,873,280원입니다. 3회 유찰도 확인분 실질취득가는 253,258,624원으로 김효인 보증금 250,000,000원 부근에서 사실상 하방이 제한됩니다. 여기에 이수옥 관련 인수액이 발생하면 총액은 추가로 증가합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 등촌동, 지하철 9호선 증미역 남측에 위치합니다. 주변은 상업·업무시설, 다세대주택과 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 증미역이 있어 제반 교통여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 철골조, 지하 1층·지상 14층 건물의 8층입니다. 사용승인일은 2021.10.29이며 승강기, 도시가스 개별난방, 소방설비와 기계식 주차시설이 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 용도. 집합건축물대장과 현황 모두 업무시설(오피스텔)입니다. 토지는 준공업지역, 업무용으로 이용되며 공시지가는 ㎡당 6,184,000원입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 12호 규모의 소규모 오피스텔이며 최근 거래가격이 이전 거래군보다 5.5% 하락했습니다. 대단지 주거상품보다 비교 가능한 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
• 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 이수옥 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 확정일자와 현재 점유 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
• 배당순위 재산정. 이수옥의 권리가 김효인보다 앞서는 것으로 확정되면 김효인의 배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 두 임차인을 함께 계산해야 합니다.
• 회차별 인수액 반영. 2회 유찰부터 김효인 미배당 인수가 발생합니다. 최저가만 낮춰 입찰가 상한을 잡지 말고 낙찰가와 인수액을 합산하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.07.27 민간임대주택 등록 등기 이력이 있으므로 매각 후 효력과 관련 행정 상태를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 오피스텔 현장 점검. 폐문부재로 내부 상태와 설비 작동 여부가 확인되지 않았으며, 기계식 주차시설의 이용 조건과 비용도 점검해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 5.5% 낮습니다. 최신 거래 288,700,000원과 최근 평균 298,040,000원을 상한선이 아닌 비교 기준으로 활용해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 집행비용 변동에 따라 실제 필요자금과 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 가격은 조건부 매력, 권리는 아직 미완성

현재 최저가 274,400,000원은 최근 12개월 평균 298,040,000원보다 낮고, 현재 배당표만 보면 김효인의 보증금도 전액 배당됩니다. 여기까지만 보면 1회 유찰 가격에 관심을 가질 수 있습니다.

하지만 이수옥은 김효인보다 빠른 2022년 6월 14일 전입자로 확인되며 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 이 권리가 대항력 있는 임차권으로 확정되고 배당으로 소멸하지 않는 잔액이 생기면 매수인이 추가로 인수할 수 있습니다. 따라서 현 단계의 274,400,000원은 전체 실질취득가가 아니라 확인된 하한입니다.

게다가 시장 가격은 최근 거래군 기준 5.5% 하락했습니다. 유찰이 더 진행돼도 김효인 미배당 인수가 증가해 확인분 실질취득가는 약 253,000,000원대에서 하방이 제한됩니다. 결론은 명확합니다. 가격은 조건부, 권리는 보류. 이수옥의 임대차 내역을 확정하기 전에는 ‘시세보다 싸다’는 판단도, 최종 입찰가 산정도 완성되지 않습니다.