인천지방법원 2025타경508205. 인천 미추홀구 용현동 솔뫼아파트 가동 5층 504호, 대상 면적 83.69㎡의 아파트입니다. 말소기준은 2006년 11월 30일 국민은행 근저당권이고, 조사된 점유자 김용만의 전입일은 2010년 11월 3일입니다. 전입이 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없고, 매수인이 승계할 임차보증금도 0원으로 분석됩니다.
다만 이 사건은 권리관계가 단순하다고 해서 곧바로 가격까지 안전하다고 볼 수 없습니다. 최저가 9,065만원은 2021년 실거래 2.60억·2.65억보다 크게 낮지만, 최신 거래가 2021년 11월에 머물러 있습니다. 현재 시세를 보여 주는 최근 거래로 보기에는 시차가 크고, 19세대 소규모 단지라 비교 표본도 제한적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508205 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 158-5 솔뫼아파트 가동 5층 504호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상 면적 83.69㎡ · 지하 1층/지상 6층 중 5층 |
| 소유자 | 김경중 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 주식회사 펀딩119 / 46,548,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 사용승인 / 세대수 | 2005.02.04 / 19세대 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2006년 11월 30일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 펀딩119 근저당권·전세권, 서민금융진흥원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 펀딩119 근저당권은 2026년 코리아자산관리대부주식회사로 이전됐고, 그 채권에는 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정돼 있으나 모두 말소기준보다 뒤의 권리변동입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용만 | 2010.11.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김용만의 전입일은 말소기준권리보다 약 4년 뒤입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만 전입일 기준으로는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 실제 점유자가 확인된 만큼, 낙찰 후 인도 협의와 명도 절차는 별도로 고려해야 합니다.
② 가격 비교 — 과거 거래보다 낮지만 ‘현재 시세’는 아니다
솔뫼아파트 동일 면적대에서 확인되는 실거래는 2021년 2건입니다. 거래금액은 260,000,000원과 265,000,000원, 평균은 262,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 83.8㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2021.08 | 84.0㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 262,500,000원 |
최저가 90,650,000원은 이 평균의 34.5%이고 최신 거래 265,000,000원보다도 크게 낮습니다. 그러나 두 거래 모두 2021년에 체결됐습니다. 따라서 이 수치는 과거 거래 대비 가격 차이를 보여 줄 뿐, 2026년 현재 시세 대비 할인율로 단정할 수 없습니다. 현재의 매물가·실거래·정비사업 진행 상황을 새로 확인하지 않은 채 “시세보다 싸다”고 판단하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,031,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 143,000,000원 | 88,618,300원 |
| 2. 근저당 · 주식회사솔뫼건설 | 18,200,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사펀딩119 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 주식회사펀딩119 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 15,421,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 246,621,416원 중 예상 배당액은 88,618,300원, 미배당액은 158,003,116원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국민은행 근저당권의 변경등기 금액과 배당추정 기준금액이 다르며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천보훈병원 남동측 인근에 위치하며, 소규모 아파트·연립·다세대·단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다. 남측과 서측으로 폭 약 10미터 및 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2005.02.04 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 승강기, 도시가스 난방, 위생·급배수, 층별 소화전과 1층 피로티 주차장이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용현4), 정비구역, 과밀억제권역이며 중로3류에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 단지이고 확인된 동일 면적 실거래가 2건에 그쳐, 대단지 아파트보다 매수층과 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 2021년 거래 2건을 2026년 시세로 사용하지 말고, 인근 중개업소의 실제 매물·최근 계약·동일 면적 거래를 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 변경 확인. 국민은행 근저당은 최초 143,000,000원에서 69,400,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 등기 원본과 법원 채권계산서를 대조하세요.
- 점유·명도. 김용만의 대항력은 없지만 실제 점유가 확인됩니다. 인도명령 가능 여부, 점유 형태와 이사 협의 비용을 현장에서 확인하세요.
- 정비구역 확인. 용현4구역 정비구역의 현재 진행 단계와 행위제한, 추가 부담 또는 사업 영향 여부를 관할 기관에서 확인하세요.
- 소규모 단지 환금성. 19세대 단지는 거래 빈도가 낮을 수 있으므로 예상 매도가와 매도 소요기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 체납 비용. 관리비와 공용부분 체납액, 당해세 및 최우선변제 가능 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증은 끝나지 않았다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2006년 국민은행 근저당권이고, 임차인 김용만의 전입은 2010년이므로 대항력이 없습니다. 후순위 권리도 매각으로 정리돼 매수인의 인수액은 0원입니다.
하지만 최저가 90,650,000원을 과거 실거래 평균 262,500,000원과 단순 비교해 “65.5% 할인”으로 받아들이면 안 됩니다. 비교 거래가 2021년 2건뿐이고, 단지가 19세대이며 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 선순위 근저당권의 변경금액과 배당추정 기준 사이의 차이도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보수적으로입니다. 현재 시세와 환금성을 확인한 뒤에만 9,065만원의 의미를 판단할 수 있습니다.
