서울남부지방법원 2025타경12004. 금천구 시흥동 첼시하우스10 A동 3층 303호로, 집합건축물대장상 단지형다세대주택이며 감정평가 당시에도 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 송윤성이고, 2023.07.21 소유권을 이전받은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 181,610,000원과 140,800,000원의 근저당권 2건이 설정됐습니다. 이 중 을구 3번 근저당권이 말소기준권리입니다.
두 근저당권은 2024.06.20 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.09.10 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 서울신용보증재단·엔에이치농협캐피탈· 소상공인시장진흥공단·금천신용협동조합·최윤석의 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌지만, 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12004 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 219-13 첼시하우스10 제에이동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 집합건축물대장상 단지형다세대주택 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 3층 · 사용승인일 2022.09.02 |
| 소유자 | 송윤성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 242,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 300,451,015원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유원인은 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 현재 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있으며, 보증금을 인수하는 임차인 구조는 반영되어 있지 않습니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 242,560,000원으로 감정가 379,000,000원의 64%입니다. 이미 2회 유찰된 상태이며, 한 차례 더 유찰되면 194,048,000원, 4회 유찰 시에는 155,238,400원으로 계산된 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 242,560,000원 | 238,364,160원 | 196,303,623원 |
| 3회 유찰 시 | 194,048,000원 | 190,531,328원 | 244,136,455원 |
| 4회 유찰 시 | 155,238,400원 | 152,265,062원 | 282,402,721원 |
중요한 점은 유찰률과 시세 할인율은 같은 개념이 아니라는 것입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로 242,560,000원이 최근 시세보다 낮은지, 높은지 정량적으로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 숫자만 보고 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,195,840원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 우리은행 → 한국주택금융공사 | 181,610,000원 | 181,610,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 우리은행 → 한국주택금융공사 | 140,800,000원 | 56,754,160원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 15,833,308원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 27,377,419원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 42,297,056원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 금천신용협동조합 | 12,750,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 최윤석 | 14,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 242,560,000원에서 집행비용 4,195,840원을 제외하면 채권자 배당액은 238,364,160원입니다. 채권총액 434,667,783원 대비 196,303,623원이 미배당으로 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울금천초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물의 3층 303호이며 사용승인일은 2022.09.02입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 2025.08.26~2026.08.25 지정된 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 기재된 사항도 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교 금액은 해당 없어 거래가격의 평균·범위는 정량 평가하지 않습니다. 다만 이 사건 자체는 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·점유원인·전입 여부를 원본 서류와 현장에서 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세 1건과 지방세 2건이 있으므로 당해세 해당 금액과 배당순서를 매각 전 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 이전관계 대조. 우리은행 명의로 설정된 을구 3번·4번 근저당권은 2024.06.20 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 경매를 신청했습니다.
- 가격 단정 금지. 최저가 242,560,000원은 감정가의 64%이지만 비교 실거래 금액이 없으므로 시세보다 싸다는 근거로 사용할 수 없습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권총액 434,667,783원 중 196,303,623원이 미배당으로 계산됩니다. 유찰이 더 진행되면 미배당은 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·점유 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “64%”는 시세 판정이 아니다
이 사건의 권리구조는 말소기준이 분명합니다. 2023.07.21 우리은행 근저당 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하고, 현재 예상배당에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 임대관계는 미상이고, 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부를 확인해야 합니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 379,000,000원에서 2회 유찰되어 242,560,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 금액이 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 196,303,623원 발생하고 추가 유찰 시 부족액은 더 확대됩니다. 정리하면 권리상 인수는 0원, 점유·세금은 재확인, 가격 메리트는 시세 확인 전까지 보류가 이 사건의 핵심입니다.
