인천지방법원 2025타경508231. 인천 서구 당하동 비잔티움 103동 4층 402호, 전용 70.63㎡의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 소유자 나용훈은 2020.10.21 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.12.01 설정된 최지원의 근저당권 11,000,000원입니다. 이후 압류와 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 여기에는 말소 여부만 보고 끝낼 수 없는 선순위 임차관계가 있습니다.

최지원은 2020.10.21 주민등록과 점유를 시작했고 최초 확정일자는 2020.09.21입니다. 즉 말소기준권리인 2022.12.01 근저당보다 앞섭니다. 2023.11.23에는 주택임차권등기까지 마쳤고, 명세서에는 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다. 경매 신청채권자·근저당권자 역시 같은 이름의 최지원이어서 관계인 또는 가장임차인 여부는 반드시 확인해야 하지만, 확인만으로 임차권을 배제할 수는 없습니다. 입찰가 계산은 인수형으로 보수적으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

말소기준은 2022.12.01 최지원 근저당권입니다. 2023.10.17 국민건강보험공단 압류와 2025.03.14 임의경매개시결정은 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 최지원의 주민등록·점유는 2020.10.21, 확정일자는 2020.09.21로 더 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023.11.23이지만, 등기된 임대차 내용상 선행 점유·주민등록을 갖추고 있어 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명세서에 표시돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 선순위 대항력

등기된 임대차는 2020.09.16 계약 보증금 210,000,000원, 2022.10.19 계약 보증금 199,500,000원으로 기재돼 있습니다. 최근 계약금액인 199,500,000원을 기준으로 보면 현재 최저가 35,294,000원이 모두 임차인에게 배당된다고 단순 가정해도 164,206,000원이 남습니다. 실제로는 집행비용 등 선순위 지출이 있어 임차인이 받는 배당액이 매각대금 전액보다 적을 수 있으므로, 인수 잔액은 이보다 커질 수 있습니다.

③ 가격 비교 — 35,294,000원이 아니라 199,500,000원을 비교해야 한다

이 사건의 가격 비교 기준은 최저가가 아닙니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가가 내려갈수록 그만큼 늘어나는 구조라, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 최근 임차보증금인 약 199,500,000원 수준으로 수렴합니다.

실질취득 약 199,500,000원은 집계 평균 217,500,000원의 약 91.7%, 최신 거래 205,000,000원의 약 97.3%입니다. 숫자만 보면 최신 거래보다 5,500,000원 낮지만, 확인되는 거래는 2022.02와 2022.10의 2건뿐이고 단지는 28세대입니다. 따라서 35,294,000원이라는 최저가를 근거로 “시세보다 80% 이상 싸다”고 해석하면 안 되고, 실질취득 기준으로도 최신 거래와의 간격이 크지 않아 강한 가격 메리트로 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,294,000원 가정)

위 계산은 집행비용·근저당·소유자 잔여로 산정된 배분입니다. 그러나 실제 권리판단에서는 말소기준보다 앞선 대항력 임차권의 우선변제와 미배당 잔액 인수 조건을 반드시 반영해야 합니다. 따라서 이 표의 소유자 잔여 23,258,708원을 그대로 확정 배당으로 보거나, 이를 근거로 매수인 인수를 0원으로 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 402호이며 건축물대장 사용승인일은 2011.04.13입니다.
• 입지. 인천광역시 서구 당하동 백석초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·아파트·학교·임야 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 상하수도·위생·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 사다리형 토지의 다세대주택 부지이며 북동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,348,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하구획정리)·성장관리권역 등에 해당하고 교육환경 보호구역 및 중로1류 접합 사항이 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 비잔티움 1·2·3동은 28세대이고 확인되는 동일 면적대 거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회로, 매도·재매각 시 거래 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 35,294,000원이 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수를 합친 약 199,500,000원을 취득원가 기준으로 보세요.
• 보증금 현재액 확인. 임차권등기에는 210,000,000원과 199,500,000원의 두 계약금액이 기재돼 있습니다. 최근 계약 199,500,000원을 기준으로 분석했으나 원본 계약과 현재 반환채권 잔액을 반드시 확인해야 합니다.
• 배당요구·배당순위 확인. 최지원은 배당요구를 했고 우선변제권 행사 가능성이 있습니다. 실제 배당액이 얼마인지가 곧 매수인 인수액을 결정합니다.
• 동일인 관계 검증. 임차인·근저당권자·신청채권자가 모두 최지원으로 표시됩니다. 관계인 여부와 가장임차인 가능성, 채권 성립 경위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 5회 유찰을 가격 메리트로 오해하지 말 것. 선순위 임차권 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수 잔액이 증가해 실질취득액이 크게 줄지 않습니다.
• 실거래 최신성 확인. 확인 거래는 2022.02와 2022.10 두 건입니다. 실질취득액 약 199,500,000원은 최신 거래 205,000,000원과 차이가 작으므로 별도의 최신 시세 확인이 중요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다

표면만 보면 감정가 210,000,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 35,294,000원까지 내려온 강한 할인 경매처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표 아래에 있습니다. 최지원은 말소기준 2022.12.01보다 앞선 2020.10.21에 주민등록과 점유를 갖췄고, 최근 계약 보증금은 199,500,000원입니다. 명세서도 배당 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

따라서 현재 회차에서 낙찰가 35,294,000원만 지불하고 끝나는 구조가 아닙니다. 보증금 전액이 매각대금에서 변제되지 않는 한 인수액이 따라붙어 실질취득은 약 199,500,000원 수준이 됩니다. 이 금액은 확인된 최신 실거래 205,000,000원의 약 97.3%라서, “감정가 대비 83% 할인”이라는 숫자를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.

더구나 실제 임차인과 근저당권자·경매신청채권자의 이름이 모두 최지원으로 같아 관계인 여부에 대한 추가 검증이 필요하고, 단지는 28세대에 확인 거래도 2건뿐입니다. 가장임차인 등으로 임차권이 실제 배제된다는 명확한 근거가 확인되지 않는 이상, 이 사건은 낮은 최저가가 아니라 높은 인수부담을 먼저 보는 C등급 물건으로 접근하는 편이 타당합니다.