인천지방법원 2025타경508231. 인천 서구 당하동 비잔티움 103동 402호, 전용면적 70.63㎡의 도시형생활주택입니다. 소유자는 나용훈 씨이고, 2020년 11월 11일 거래가액 2억 1,000만원으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022년 12월 1일 설정된 최지원의 근저당권(채권최고액 1,100만원)입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건은 근저당권만 보고 끝낼 수 없습니다. 전입·점유일이 2020년 10월 21일인 최지원의 임차권이 존재하며, 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 임차권등기 자체가 후순위로 말소되더라도 선순위 대항력에 기초한 미배당 보증금 인수 문제는 별개입니다. 최저가가 1,729만원이라고 해서 1,729만원짜리 물건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 임차권등기와 인수되는 보증금은 다르다

권리분석의 핵심은 임차인의 전입·점유일과 말소기준권리의 선후관계입니다.

을구 6번 주택임차권은 2023.11.23 등기됐습니다. 등기일만 보면 말소기준 근저당권보다 후순위이므로 임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인의 선순위 대항력과 미회수 보증금은 별개의 문제입니다.

매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 등기상 임차권이 말소된다는 사실만으로 인수 부담까지 사라진다고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 적용액 확인 필수

보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 아닙니다. 실제 임차인 1명인 최지원의 임차권을 기준으로 분석해야 합니다.

③ 실질취득가격 — 최저가 1,729만원은 가격 메리트가 아니다

이 사건에서 가장 위험한 오판은 최저매각가 17,293,000원을 실제 취득가격으로 생각하는 것입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 전액 배당되지 않는다면 매수인은 미배당 잔액을 인수하게 됩니다.

현재 최저가 17,293,000원은 보증금 후보 199,500,000원의 약 11.54분의 1, 210,000,000원의 약 12.14분의 1에 불과합니다. 그러나 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가합니다.

④ 시세 비교 — 2022년 거래와 실질취득 후보를 비교

비잔티움(1·2·3동)은 총 28세대입니다. 확인되는 동일 면적대 실거래는 2건이며, 거래 시점이 2022년에 집중되어 있습니다. 평균금액은 217,500,000원이지만 이를 현재 시세로 그대로 간주하기는 어렵습니다.

최신 확인 거래는 2022.10의 205,000,000원입니다. 실질취득 후보를 이 거래와 비교하면 다음과 같습니다.

• 보증금 199,500,000원 적용 시. 최신 거래 205,000,000원의 약 97.3%, 거래 평균 217,500,000원의 약 91.7%입니다.
• 보증금 210,000,000원 적용 시. 최신 거래 205,000,000원의 약 102.4%, 거래 평균 217,500,000원의 약 96.6%입니다.
• 최저가 기준 비교. 17,293,000원은 거래 평균의 약 8.0%이지만, 이는 미배당 보증금 인수를 제외한 명목 낙찰가 비율일 뿐 실질적인 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 — 임차인 배당을 제외한 기초 산식

현재 최저가 17,293,000원을 기준으로 제시된 배당 계산은 다음과 같습니다. 다만 이 산식에는 선순위 임차인의 우선변제권 및 보증금 배당이 반영되어 있지 않으므로 실제 배당표와 동일하다고 볼 수 없습니다.

⑥ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 인수위험을 없애지 않는다

⑦ 입지·물건 특성 및 환금성

• 위치. 인천광역시 서구 당하동 소재 백석초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 학교, 임야 등이 위치하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 402호입니다. 상하수도·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 아파트와 동일한 환금성이나 거래 특성을 가정해서는 안 됩니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 절대보호구역 및 상대보호구역 저촉 사항, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,348,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 비잔티움(1·2·3동)은 28세대입니다. 해당 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.6회, 낙찰률은 0.0%입니다. 소규모 단지이고 거래표본도 2건에 그쳐 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임대차계약서 원본 확보. 2020.09.16 계약과 2022.10.19 계약의 원본을 모두 확인하고 보증금 210,000,000원과 199,500,000원 중 실제 적용되는 최종 보증금을 확정해야 합니다.
• 보증금 지급 증빙. 계좌이체 내역, 영수증, 계약금·잔금 지급 흐름을 확인해 실제 보증금 지급 여부를 검증해야 합니다.
• 최지원과 소유자의 관계. 최지원이 근저당권자이자 임차권자라는 점에 주목해야 합니다. 소유자 나용훈과의 관계 및 근저당 설정 경위를 확인해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 전입신고일과 점유개시일뿐 아니라 현재 점유 상태, 임차인의 거주 여부, 임차권등기 이후 점유관계도 조사해야 합니다.
• 배당요구 및 실제 배당액. 배당요구 사실과 최종 배당순위, 임차인에게 실제 지급될 금액, 배당 후 남는 보증금 잔액을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 을구 6번 임차권등기의 인수 문구와 임차보증금 관련 내용을 다시 확인해야 합니다. 임차권등기 말소와 보증금 인수는 별개입니다.
• 명도 계획. 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 및 인도 문제를 먼저 해결해야 합니다. 명도비용이나 합의조건을 확인하지 않고 입찰하면 위험합니다.
• 관리비·현장 확인. 체납 관리비, 공용부분 관리상태, 내부 시설 및 실제 이용상태를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
• 입찰가 산정. 17,293,000원이라는 최저가가 아니라 실제 적용 보증금과 미배당 인수액을 합산한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “1,729만원짜리 물건이 아니다”

이 사건은 최저매각가만 보면 상당히 저렴해 보입니다. 감정가 2억 1,000만원이 7회 유찰 끝에 1,729만원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 최지원의 임차권입니다. 2020.10.21 전입·점유로 말소기준 근저당권보다 앞선 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다.

임차권등기에는 2억 1,000만원과 1억 9,950만원이라는 두 보증금이 기재되어 있습니다. 어느 금액이 최종 적용되는지 확정되지 않았고, 근저당권자와 임차권자가 동일인이라는 특이점까지 존재합니다. 가장임차인 가능성을 검증해야 하지만, 이를 이유로 인수위험을 임의로 0원 처리해서도 안 됩니다.

유효한 임대차라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준으로 고정됩니다. 과거 실거래 평균 2억 1,750만원과 비교하더라도 현재 시세를 확정할 수 있는 최신 거래가 부족하고, 보증금 적용액에 따라 최신 과거 거래보다 비싸질 수도 있습니다.

권리분석의 결론은 명확합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금의 실체와 인수 여부입니다. 1,729만원이라는 숫자에 현혹되지 말고, 최종적으로 매수인이 부담할 실질취득비용을 먼저 확정해야 합니다.