서울남부지방법원 2025타경12009. 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 13층 1305호로, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있고 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 현 소유자는 송진화이며 2021.11.15 매매를 원인으로 거래가액 304,000,000원에 취득한 등기가 2022.03.18 접수됐습니다.
이 사건의 핵심은 “선순위 임차권이 있지만 포기·말소 조건이 붙었다”는 점과, 그 조건 밖에 있는 다른 점유자 고미정의 정보가 미완성이라는 점입니다. 진희권만 보면 큰 인수액이 확약 성격의 조건으로 제거되지만, 고미정까지 자동으로 안전해지는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12009 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제13층 제1305호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 매각물건명세서 비고상 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 제13층 제1305호 · 사용승인일 2021.06.04 |
| 소유자 | 송진화 · 거래가액 304,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 151,552,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 304,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 조건부 해소, 별도 점유자는 남는다
데이터상 말소기준은 2025.09.09 강제경매개시결정입니다. 진희권의 주택임차권등기는 2024.04.01 접수되어 그보다 앞서며, 등기부 분석상 말소기준 이전 권리 → 매수인 인수로 분류됩니다. 보증금은 304,000,000원, 임대차계약일은 2022.02.25, 확정일자는 2022.02.28, 주민등록일자는 2022.03.11, 점유개시일자는 2022.03.18입니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고미정 | 미상 | 2025.05.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 확약 밖 인수위험 미상 |
| 진희권 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.11 | 2022.02.28 | 304,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 조건부 실질 0원 |
승계 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 주택임차권 승계인으로 기재됩니다. 진희권의 보증금 304,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 304,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 위치 — 감정가 51.2%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 296,000,000원, 현재 최저매각가는 151,552,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 확인할 수 있는 실거래 비교자료가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,921,728원 |
| 1. 임차인 진희권 보증금 | 304,000,000원 | 148,630,272원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 304,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 진희권의 미배당액은 155,369,728원으로 산출됩니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 적용되므로 진희권·주택도시보증공사에 관한 해당 잔액은 실질 인수 0원으로 봅니다. 고미정의 보증금 및 인수액은 별도 미상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 수도권 지하철 1호선 독산역 북측 인근이며, 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 독산역과 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며, 매각물건명세서 비고상 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 감정 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 현황은 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물의 13층 1305호이며 사용승인일은 2021.06.04입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 8m, 20m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력이나 환금성을 수치로 판정하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 고미정 임대차 확인이 최우선. 2025.05.02 전입 외에 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 확약 대상도 아니므로 최종 인수 여부를 반드시 별도로 확인해야 합니다.
- 진희권·주택도시보증공사 포기·말소 조건 원문 대조. 룰상 현재 회차 미배당액은 155,369,728원이지만 조건 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 매각조건의 적용 범위와 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 주택도시보증공사는 비고상 주택임차권 승계인입니다. 진희권 304,000,000원과 신청채권 304,000,000원을 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 51.2%지만 최근 12개월 실거래·최신 거래·추세 비교자료 없이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.18 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 등기 및 매각서류에서 확인해야 합니다.
- 금천구 압류 확인. 2026.03.20 금천구 압류는 데이터상 말소기준 이후로 매각에 의해 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
맺으며 — “진희권은 해소됐지만, 사건 전체가 인수 0원인 것은 아니다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 304,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 151,552,000원보다 훨씬 커서 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 진희권 미배당액 155,369,728원을 매수인 인수로 잡습니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·말소 조건 때문에 진희권 및 주택도시보증공사 관련 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 조건 밖입니다. 고미정은 2025.05.02 전입했고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 이 부분이 정리되기 전까지는 “151,552,000원에 끝나는 물건”이라고 단정할 수 없습니다. 게다가 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 진희권 확약은 호재지만, 고미정 확인 전에는 권리분석이 닫히지 않은 사건입니다.
