법원경매 권리분석 · 집합건물(다세대주택)

최저가는 낮아졌지만, ‘임차인 미상’이 핵심이다 — 인천 주안동 성신홈타운 201호

인천지방법원 2025타경508234 · 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-10 2층201호
감정가 125,000,000원 · 최저매각가 87,500,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.06.29 · 청구금액 60,000,000원
46점
매력지수 C등급 · 최저가 87,500,000원은 제공 실거래 대비 74.2%이나, 한마음 임차·점유자의 전입·보증금 미상으로 실질취득 확정 불가
배당 데이터상 매수인 인수는 0원이나 명세서상 실제 임차·점유자 1명(한마음)의 전입신고일·확정일자·보증금이 미상이고, 가등기·당해세 원본대조 포인트가 있어 가격할인만으로 후하게 볼 수 없음.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 70%, 제공 실거래 1건 대비 74.2%라 가격만 보면 낮아졌습니다. 하지만 명세서상 한마음이라는 주거 점유자가 있고, 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 데이터상 확정 인수액은 0원으로 계산되어도, 현장·명세서 원본 확인 전에는 “실질취득 87,500,000원으로 끝난다”고 단정하면 안 됩니다.
💰 최저 87,500,000원 📉 감정가 70% 👤 실제 임차·점유자 1명 ❓ 보증금 미상 🏷️ 실거래 118,000,000원
감정가 / 최저가
125,000,000원
87,500,000원
1회 유찰 · 감정가 70%
실거래 표본
118,000,000원
2022.05 · 57.52㎡ · 2층
확정 인수 산정액
0원
단, 임차인 보증금 미상
핵심지표
74.2%
최저가 ÷ 제공 실거래

인천지방법원 2025타경508234. 인천 미추홀구 주안동의 통칭 성신홈타운빌라, 공부상 다세대주택 제2층 제201호입니다. 감정가는 125,000,000원이고, 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 87,500,000원입니다. 제공 실거래 표본은 2022.05 같은 면적 57.52㎡, 2층 거래 118,000,000원 1건뿐입니다. 최저가가 낮아 보이는 것은 맞지만, 이 사건의 승부처는 가격표가 아니라 임차인 정보 공백입니다.

매각물건명세서에는 한마음이라는 주거 사용자가 잡히는데, 전입신고일·확정일자·보증금·차임·배당요구 여부가 모두 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 것도 아니므로, 이 데이터 안에서는 실제 임차·점유자 1명으로 보고 대항력은 가능·미상으로 처리해야 합니다. 보증금이 없다고 쓰인 게 아니라 보증금 미상입니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경508234
소재지인천광역시 미추홀구 주안동 1216-10 2층201호
도로명주소인천광역시 미추홀구 주승로 104-1
물건종류 / 이용상태다세대 · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호
소유자서영화 (2020.10.20. 거래가액 100,000,000원)
감정가 / 최저가125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰)
청구금액60,000,000원
매각기일2026.06.29
등기 열람 정보인천지방법원 등기국 · 2026.07.03 · 소유자 서영화 단독소유

① 권리 흐름 — 자동 산정 기준과 원본대조 포인트

제공 데이터의 자동 산정 말소기준은 2003.08.13. 을구 1번 농업협동조합중앙회 근저당권 48,000,000원으로 표시됩니다. 다만 같은 등기 데이터 안에 2005.06.28. 1번 근저당권설정 등기말소와 임의경매로 인한 매각 기록도 함께 존재합니다. 즉, 이 사건은 권리표만 단순히 훑고 “말소기준 이후 전부 소멸”로 끝낼 물건이 아니라, 현재 유효 등기와 말소기준 산정값을 원본으로 대조해야 합니다.

⚠️ 권리표에서 바로 보이는 주의점 notes에는 갑구 3번·10번·12번 가등기에 대해 담보가등기 종류 확인 필요가 표시되어 있고, 국세·지방세 압류 3건에 대해서도 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 적혀 있습니다. 배당표는 제공 데이터 기준 그대로 제시하되, 실제 입찰 판단은 등기부·매각물건명세서 원본 대조가 전제입니다.

② 임차인·점유 — 대항력 ‘있다’가 아니라 ‘가능·미상’

이 사건의 가장 중요한 표는 아래 임차인 표입니다. 명세서상 임차·점유자는 한마음 1명이며, is_subrogation과 is_guarantor는 모두 false입니다. 즉 보증기관 대위·승계 중복신고로 합산 제외할 자료가 아니라, 실제 임차·점유자로 보아 확인해야 할 대상입니다.

임차인용도전입 / 확정보증금 / 차임배당요구대항력우선변제승계메모
한마음 주거 전입신고일 미상 / 확정일자 미상 보증금 미상 / 차임 미상 미상 가능·미상 미상 아님 전입신고일 미상 — 대항력 판정 불가 · 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요
⛔ “인수 0원”으로 끝내면 안 되는 이유 배당 데이터의 assumed_by_buyer는 0원입니다. 하지만 임차인의 보증금과 전입일이 미상인 상태에서는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 얼마인지 계산할 수 없습니다. 따라서 본 리포트의 실질취득 87,500,000원은 확정 인수 산정액 0원 기준의 숫자일 뿐, 임차인 원본 확인 전 최종 취득총액으로 고정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 낮아 보이지만 표본은 1건뿐

제공된 실거래 표본은 성신홈타운(4동), 전용 57.52㎡, 2022.05 거래 1건입니다. 단지 규모도 8세대로 작고, 실거래 표본도 1건뿐이므로 평균 시세라고 넓게 확장하기 어렵습니다.

거래월전용층거래가
2022.0557.52㎡2118,000,000원
표본57.52㎡1건118,000,000원

현재 최저가 87,500,000원은 제공 실거래가 118,000,000원 대비 74.2%입니다. 숫자만 보면 할인폭은 있습니다. 그러나 이 비교는 2022.05 실거래 1건과의 비교이고, 임차인 보증금 미상 위험은 반영하지 않습니다. 그러므로 “최저가가 실거래보다 낮다”는 사실은 참고자료일 뿐, 곧바로 안전마진으로 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)

순위배당 항목채권액예상배당메모
0집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정)-1,975,000원송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치
2을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회48,000,000원48,000,000원채권최고액 기준
3을구 2번 근저당권 · 조정민40,000,000원37,525,000원채권최고액 기준 · 미배당 발생
4갑구 4번 가압류 · 심상일20,000,000원0원청구금액 기준 · 미배당 발생
5갑구 5번 가압류 · 공보헌20,000,000원0원청구금액 기준 · 미배당 발생
6갑구 7번 가압류 · 서울신용보증재단17,923,213원0원청구금액 기준 · 미배당 발생
7을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행45,500,000원0원채권최고액 기준 · 미배당 발생
8을구 7번 근저당권 · 서천신용협동조합97,500,000원0원채권최고액 기준 · 미배당 발생
9을구 8번 근저당권 · -60,000,000원0원채권최고액 기준 · 미배당 발생
10을구 10번 근저당권 · -15,600,000원0원채권최고액 기준 · 미배당 발생
11을구 11번 근저당권 · 중소기업은행45,600,000원0원채권최고액 기준 · 미배당 발생
12을구 14번 근저당권 · 주식회사스피드론에이치제이대부60,000,000원0원채권최고액 기준 · 미배당 발생
13을구 15번 근저당권 · 주식회사골드론파이낸스대부75,000,000원0원채권최고액 기준 · 미배당 발생
14을구 20번 근저당권 · 주식회사한마음에이엠씨대부90,000,000원0원채권최고액 기준 · 미배당 발생
15을구 21번 전세권 · 주식회사한마음에이엠씨대부5,000,000원0원전세금 기준 · 미배당 발생
잔여소유자 교부-0원당해세·임차인 최우선변제 미반영

제공 배당 데이터 기준 채권 총액은 640,123,213원, 채권자 배당액은 85,525,000원, 미배당액은 554,598,213원입니다. 매수인 인수 산정액은 0원으로 되어 있으나, 임차인 보증금 미상 위험은 별도 확인 대상입니다.

매각대금 배분 (87,500,000원)
감정가·실질취득 vs 제공 실거래
최저가·실질취득 산정액 87,500,000원은 제공 실거래 118,000,000원 대비 74.2%입니다. 단, 임차인 미상 보증금은 이 차트에 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 먼저 확인할 것

회차비율매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%)70%87,500,000원85,525,000원554,598,213원0원
2회 유찰 시 (감정가 49%)49%61,249,999원59,747,499원580,375,714원0원
3회 유찰 시 (감정가 34%)34.3%42,874,999원41,703,249원598,419,964원0원

시나리오상 매수인 인수는 모든 회차에서 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이는 제공 배당모델의 결과입니다. 대항력 가능·미상 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는, 낙찰가가 내려가도 실질취득 총액이 어떻게 변할지 단정할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면, 최저가가 낮아지는 것이 곧 싸지는 것이 아닙니다.

✅ 가격 관점 현재 최저가 87,500,000원은 감정가 125,000,000원의 70%이고, 제공 실거래 118,000,000원의 74.2%입니다. 숫자상 할인은 분명합니다.
⛔ 권리·점유 관점 명세서상 주거 사용자인 한마음의 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 보증기관 승계도 아니므로 실제 임차·점유자 1명으로 확인해야 하며, 대항력은 가능·미상입니다. 이 공백이 해소되기 전에는 “실질취득 87,500,000원”을 확정값으로 쓰면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — 가격보다 ‘미상’을 먼저 지워야 한다

이 물건은 표면 가격만 보면 흥미롭습니다. 감정가 125,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 87,500,000원까지 내려왔고, 제공 실거래 118,000,000원 대비 74.2%입니다. 하지만 권리분석의 결론은 “싸다”가 아니라 “확인 전 보류”입니다. 임차인 한마음의 전입·확정·보증금이 모두 미상이고, 보증기관 승계도 아닙니다. 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산되어도, 대항력 가능·미상 임차인의 보증금이 확인되지 않으면 실질취득 총액은 확정되지 않습니다. 이 사건은 가격은 내려왔지만, 미상 리스크를 지운 뒤에만 입찰가를 정할 수 있는 다세대입니다.