서울남부지방법원 2025타경12017. 서울 강서구 화곡동 라피아노 203호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 제2층 주택입니다. 등기상 소유자는 조재한이며, 2022년 소유권보존 뒤 설정됐던 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2023년 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 9월 10일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
중요한 권리는 그보다 앞선 2024년 6월 19일 등기된 한정헌의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2023년 1월 13일, 확정일자는 2023년 1월 16일, 주민등록·점유개시는 2023년 1월 20일, 보증금은 330,000,000원입니다. 원칙적인 배당 계산만 보면 현재 최저가에서 161,176,448원이 미배당되어 매수인 인수로 남지만, 이번 매각에는 그 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있습니다. 따라서 한정헌 관련 실질 인수는 0원*으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제2층 제203호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 건물 · 개별난방·도시가스·승강기·주차장·소화전·급배수설비 |
| 소유자 | 조재한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 172,032,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약으로 해소, 별도 점유는 남는다
등기상 과거 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2023년 1월 20일 말소됐습니다. 한정헌의 주택임차권은 경매개시결정보다 앞서 등기되어 원칙적으로 매수인이 배당받지 못한 보증금 잔액을 부담하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 따라 한정헌 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한정헌 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.20 | 2023.01.16 | 330,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 있음 실질 인수 0원* |
| 노승연 | 미상 | 2025.02.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 별도 확인 |
* 한정헌 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건에 따른 실질 판단입니다.
③ 가격 판단 — 최저가 51.2%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 172,032,000원으로 감정가 336,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 이 물건에는 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론낼 근거는 없습니다.
오히려 경매 이력은 보수적으로 볼 이유를 줍니다. 라피아노의 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회이고, 이 사건도 이미 3회 유찰됐습니다. 20세대 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)이라는 점까지 감안하면 입찰가는 감정가 할인율보다 실제 환금성과 미상 점유 리스크를 중심으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,448원 |
| 1. 임차인 한정헌 보증금(우선변제) | 330,000,000원 | 168,823,552원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적인 배당 계산상 한정헌의 부족분은 161,176,448원입니다. 다만 이 부족분은 매각 조건상 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 대상이므로 한정헌 관련 실질 인수는 0원*입니다. 노승연의 보증금은 확인되지 않아 별도 계산할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 6층 건물의 제2층 제203호입니다.
- 설비. 개별난방·도시가스·승강기·주차장·소화전·급배수 및 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,986,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 곰달래로31라길과 접하고, 토지는 완경사의 대체로 사다리형입니다.
- 규모·환금성. 라피아노는 20세대, 2022년 5월 27일 준공입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회이며 이 사건도 3회 유찰 상태입니다.
- 위반 여부. 감정 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 노승연의 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 범위가 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 한정헌 포기·말소 조건 재확인. 미배당 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022년 11월 22일 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 법적 효과와 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 실거래 확인 후. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 라피아노 및 인근 유사 다세대의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 20세대 규모이며 단지 경매물건 평균 유찰이 3.3회인 만큼 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정 자료에는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있으므로 해당 거래에 적용되는 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.3억 인수”는 풀렸지만, 권리가 완전히 끝난 것은 아니다
이 사건의 가장 큰 착시부터 정리해야 합니다. 한정헌 보증금 330,000,000원이 현재 최저가 172,032,000원보다 크기 때문에 표면적으로는 대규모 보증금 인수형으로 보입니다. 실제 기계적 배당표도 부족분 161,176,448원을 매수인 인수로 계산합니다. 하지만 이번 매각은 한정헌과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 주된 3.3억 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 별도 점유자 노승연은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 이 위험은 한정헌 관련 확약의 적용 밖입니다. 더구나 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 3회 유찰, 단지 평균 유찰 3.3회, 20세대 규모의 도시형생활주택이라는 점까지 함께 보면 결론은 “주된 인수는 해소됐지만, 미상 임차관계와 환금성 확인 전까지 보수적으로 접근”입니다.
