서울남부지방법원 2025타경12017. 강서구 화곡동 ‘라피아노’ 2층 203호, 감정상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 336,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 137,626,000원입니다. 등기 흐름만 보면 2022년 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2023.01.20 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.09.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 이 기준보다 앞선 임차관계입니다.

한정헌은 2023.01.20 전입·점유, 2023.01.16 확정일자를 갖고 보증금 330,000,000원에 대한 주택임차권등기를 2024.06.19 마쳤습니다. 현 최저가 가정에서는 우선변제 배당이 134,899,236원이고 룰상 부족분은 195,100,764원입니다. 다만 매각조건이 이 부족분 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로 한정헌 관련 실질 인수는 0원으로 처리해야 합니다. 반면 노승연은 2025.02.05 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 3.3억은 조건부 해소, 미상 임차인은 남는다

실제 임차 관련 인명은 2명입니다. 한정헌과 노승연이며, 주택도시보증공사는 한정헌의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금을 별도로 더해 660,000,000원으로 합산하면 안 됩니다. 확인되는 임차보증금은 한정헌의 330,000,000원입니다.

② 가격·환금성 — 4회 유찰이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다

현재 최저매각가 137,626,000원은 감정가 336,000,000원의 41% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 가격 판단은 단순 최저가 할인율보다 실질취득액과 임차인 인수위험을 함께 봐야 합니다. 한정헌 인수는 조건부로 0원이지만 노승연의 보증금이 미상인 만큼 최종 취득원가는 137,626,000원으로 완전히 고정됐다고 볼 수 없습니다.

최근 거래일은 2026.06.17로 표시돼 있지만 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 실거래보다 낮은지 높은지 금액으로 검증할 수 없으며, 감정가 대비 41%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다. 특히 단지 경매 지표는 평균 3.5회 유찰, 낙찰률 4.76%로 나타나 현재 4회 유찰이라는 사실 자체가 이 물건의 환금성을 다시 점검해야 할 신호입니다.

③ 예상배당표 (매각가 137,626,000원 가정)

현 회차 계산상 한정헌에게 배당되지 않는 금액은 195,100,764원입니다. 이 금액은 일반적인 대항력 인수 계산에서는 매수인 인수로 잡히는 금액이지만, 본건은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 한정헌 관련 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 330,000,000원은 주택임차권 승계 관계로 별도의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호입니다.
• 입지. 서울신정초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있습니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 소화전, 급배수 및 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 대지 전체 면적은 366.7㎡, 공시지가는 2,986,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·원추표면구역·중요시설물보호지구(공항)·대공방어협조구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
• 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 20세대 규모이며 준공일은 2022.05.27입니다. 경매 지표상 평균 유찰 3.5회, 낙찰률 4.76%로 현재 4회 유찰과 함께 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 한정헌 포기·말소 조건 원문 확인. 미배당 195,100,764원이 실질 0원이 되는 전제는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 매각물건명세서의 해당 조건을 다시 대조해야 합니다.
• 노승연 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력·우선변제·인수금액을 확정할 수 없습니다. 이 금액이 확인되기 전에는 실질취득가 상한도 확정하기 어렵습니다.
• 중복 보증금 계산 금지. 주택도시보증공사는 한정헌의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있습니다. 한정헌 330,000,000원과 주택도시보증공사 330,000,000원을 별도 보증금처럼 더하지 마세요.
• 최저가 할인율에 현혹되지 않기. 현재 최저가가 감정가 41%여도 실거래 금액 비교가 불가능하고 미상 임차인 위험이 남습니다. ‘4회 유찰 = 싸다’로 바로 연결하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 서류를 원문 기준으로 다시 확인하세요.
• 명도·점유 확인. 한정헌 임차권등기 외에 노승연이 현황조사와 매각물건명세서에 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차관계 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “주된 인수 0원”과 “권리 깨끗”은 같은 말이 아니다

이 사건의 가장 중요한 포인트는 두 임차관계를 분리해서 보는 것입니다. 한정헌의 330,000,000원 보증금은 현 최저가 기준 195,100,764원이 배당되지 않지만, 매각조건상 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제돼 실질 인수는 0원입니다. 여기까지만 보면 큰 위험이 제거된 것처럼 보입니다.

하지만 노승연은 다릅니다. 2025.02.05 전입 사실은 있으나 보증금·확정일자가 미상이고, 한정헌에게 적용되는 포기·말소 조건의 대상도 아닙니다. 따라서 대항력 가능·미상, 인수금액 미상이라는 독립된 리스크가 남습니다. 여기에 4회 유찰, 단지 평균 3.5회 유찰, 낙찰률 지표 4.76%, 20세대 규모라는 환금성 요소가 겹칩니다.

현재 최저가 137,626,000원이 감정가의 41%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 최근 거래일 지표는 2026.06.17이지만 비교 가능한 거래금액이 없어 최근 시세보다 저렴하다는 근거가 없기 때문입니다. 결론은 “한정헌 인수는 해소, 노승연은 미확정, 가격 메리트는 검증 전.” 입찰 전 노승연의 실제 임대차관계 확인이 이 사건의 최종 관문입니다.