부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 가격은 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인 김태성이 있고 보증금이 확인되지 않았습니다. 낙찰 전 보증금 확인 없이는 인수 리스크를 계산할 수 없는 물건입니다.

감정가

177,000,000원

평가금액

최저가

123,900,000원

1회 유찰

실질취득

보증금 확인 필요

임차인 인수 가능성

핵심지표

대항력 有

김태성

인천지방법원 2025타경508280. 인천 부평구 부평동 미림팰리스 202호 오피스텔입니다. 권리관계에서 가장 중요한 부분은 2023년 압류가 아니라 그 이전부터 점유한 임차인입니다. 김태성은 2018.10.04 전입했고, 기록상 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력 있음으로 조사되었습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 실제 부담할 금액은 확인 절차가 필요합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경508280 (강제경매)
소재지	인천광역시 부평구 부평동 508-1 미림팰리스 2층202호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용중
소유자	홍경희
감정가 / 최저가	177,000,000원 / 123,900,000원
신청채권자 / 청구	김태성 / 165,000,000원
매각기일	2026.07.02

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심

말소기준권리는 갑구 6번 압류(2023.03.03)로 판단됩니다. 이후 부평구·인천광역시부평구·충주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김태성은 전입일이 2018.10.04로 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 조사되었습니다.

② 임차인 분석

임차인	전입	보증금	대항력	비고
김태성	2018.10.04	미상	有	보증금 미상 · 인수 가능성

⚠️ 인수금액 판단 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 매수인의 실질취득금액은 낙찰가와 미배당 인수금액의 합계로 보아야 하며, 낙찰가가 낮아져도 인수가 늘어 총 부담이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금이 미상이라 최저가 123,900,000원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,534,600원
갑구 9번 경매개시결정 · 김태성	165,000,000원	121,365,400원
소유자 교부	-	0원

현 배당 기준 신청채권자는 일부 미배당이 발생합니다. 임차인 최우선변제 및 당해세 해당 여부는 실제 배당에서 확인이 필요합니다.

매각대금 배분 (최저가 123.9백만원)

회차별 미배당 변화

유찰 시 채권자 미배당액은 증가하지만 임차인 인수 여부는 별도 확인 대상입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부평동 굴다리오거리 동측 인근으로 오피스텔·공동주택·소규모 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 노선버스 정류장과 수도권1호선·인천1호선 부평역 접근성이 있습니다.
규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 부평역 생활권 오피스텔로 수요 기반은 있으나 임차인 권리 확인이 거래 판단의 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 보증금 확인. 김태성의 보증금 확인 전에는 실질취득금액 산정이 불가능합니다.
압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으므로 확인해야 합니다.
가장임차인 여부. 임차인이 등기상 경매 채권자와 동일 인물로 확인되어 관계 및 실제 점유관계를 추가 확인해야 합니다.
명도. 대항력 임차인으로 판단되는 만큼 인도 협의와 비용 산정이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 가격보다 중요한 것은 인수금액”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 경매 투자에서 중요한 것은 표면 가격만이 아닙니다. 전입 선순위 임차인 김태성의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮다는 이유만으로 안전한 물건이라 판단하기 어렵습니다. 압류 3건의 당해세 해당 여부와 임차인 보증금을 확인한 뒤 실질취득금액 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-28	유찰	1억 7,700만원
2	2026-07-02	대기	1억 2,390만원

부동산강제경매

대항력 임차인 보증금 확인이 핵심 — 인천 미림팰리스 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “70% 가격보다 중요한 것은 인수금액”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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