132,480,000원
서울남부지방법원 2025타경12029. 구로동 몽삐에뜨3차 5층 505호의 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 2023.10.17. 설정된 양혁성의 주택임차권 199,500,000원입니다. 임대차계약일은 2021.08.27., 확정일자는 2021.09.01., 전입·점유개시는 2021.09.30.로 확인됩니다. 이후 2024.06.03. 국의 압류가 말소기준으로 선언돼 있으므로, 이 임차권은 그보다 앞선 권리이고 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 대항력 임차권입니다.
현재 최저매각가 132,480,000원을 기준으로 집행비용 2,654,720원을 공제한 뒤 임차인에게 129,825,280원이 배당되는 가정이므로, 보증금 부족분은 69,674,720원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 인수액은 오히려 늘어 실질취득비용이 임차보증금 199,500,000원 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 본건은 그 원칙에 결정적인 예외가 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12029 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 1127-25 몽삐에뜨3차 제5층 제505호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 디지털로32가길 17-7 |
| 용도 | 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 중 5층 505호 |
| 소유자 | 오재훈 · 2019.09.20. 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 132,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 매각조건으로 해소
소유권은 2019.10.21. 오재훈에게 이전됐고, 2023.10.17. 양혁성의 주택임차권이 등기됐습니다. 전입·점유개시가 2021.09.30.이므로 2024.06.03. 국의 압류보다 앞서며, 임차인은 대항력 있음으로 확인됩니다. 이후 국의 압류와 2024.09.24. 압류, 2025.09.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양혁성 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 199,500,000원 | 대항력 有 전입 2021.09.30. | 우선변제 有 확정 2021.09.01. · 배당요구 | 실질 인수 0원* 포기·말소 조건부 |
실제 임차인은 양혁성 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 ‘주택임차권 승계인’으로 함께 기재돼 있으며, 이는 별도의 보증금을 추가 합산하는 구조가 아닙니다.
② 가격 판단 — 64%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 207,000,000원, 현재 최저매각가는 132,480,000원으로 감정가의 64%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 제공되지 않아 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세와의 비교가 불가능합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 원칙적 대항력 인수형이라 확약이 없다면 현재 회차에서도 132,480,000원에 낙찰받고 69,674,720원을 추가 인수해 배당가정상 실질 부담이 202,154,720원까지 올라갑니다. 3회·4회 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 총부담은 임차보증금 199,500,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 본건이 현재 최저가를 실질취득가로 볼 수 있는 이유는 오직 포기·말소 조건 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,654,720원 |
| 1. 임차인 양혁성 보증금 | 199,500,000원 | 129,825,280원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 양혁성의 미배당 보증금은 69,674,720원입니다. 다만 본건 매각조건에 따라 임차인 및 주택임차권 승계인이 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 경우 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 구로디지털단지역(2호선) 남서측 인근. 지식산업센터·다세대·오피스텔·근린생활시설·호텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장과 구로디지털단지역이 소재하며 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물 내 5층 505호. 승강기·개별난방·소화전·위생·급배수·기계식주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북서측 약 4미터 내외 막다른도로를 통해 인근 도로와 접합니다.
- 토지. 준공업지역 · 평지 · 사다리형 · 업무용. 공시지가 5,044,000원/㎡, 토지면적 26.8㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·도시지역·준공업지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 하자. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심입니다. 양혁성 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 실제 인수액 구분. 배당표상 미배당 69,674,720원은 원칙적 인수액이고, 본건의 실질 인수액 0원*은 확약조건이 이행되는 경우에만 적용됩니다.
- 유찰 착시 경계. 최저가는 감정가의 64%지만 실거래 자료가 없어 시장가 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
- 오피스텔 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용이라는 점을 기준으로 금융·세금·임대운용 조건을 별도 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 완료 확인. 잔금납부 이후 등기상 주택임차권이 실제 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문을 직접 확인하고 조건부 매각 문구의 효력을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 한 문장
이 물건은 숫자만 보면 감정가 207,000,000원에서 두 번 유찰돼 132,480,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리구조만 보면 199,500,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어, 확약이 없다면 현재 회차의 미배당 69,674,720원을 떠안는 전형적인 인수형 경매입니다.
결론을 뒤집는 것은 매각물건명세서의 조건입니다. 임차인 양혁성과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 ‘최저가가 얼마나 내려왔느냐’가 아니라 그 포기·말소 조건이 법적으로, 절차적으로 확실히 완결되는가입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 가격 자체는 중립적으로 보고, 권리조건 확인을 최우선으로 두는 물건입니다.
* 매각물건명세서상 임차인 양혁성 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 실제 이행되는 경우를 전제로 한 실질 인수액입니다. 배당계산상 원칙적 미배당액은 현재 회차 69,674,720원입니다.
