인천지방법원 2025타경508291. 부평구 부개동 부개주공아파트 301동 405호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 겉으로는 1회 유찰로 최저가가 2.80억에서 1.96억으로 내려와 보입니다. 하지만 이 물건은 단순히 “70%까지 내려온 아파트”로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서상 을구 10번 주택임차권이 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있고, 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 되어 있습니다.
따라서 가격 판단은 최저가 196,000,000원이 아니라 실질취득 316,000,000원 기준으로 해야 합니다. 이 금액은 감정가 280,000,000원의 112.9%입니다. 즉, 낙찰가만 보면 낮아졌지만 인수 위험을 더하면 감정가보다 비싼 취득 구조가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508291 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 498-5 부개주공아파트 301동 4층405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중임 |
| 소유자 | 이재연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세븐파이낸셜대부 주식회사 / 138,672,603원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 등기 발급 | 2026.07.07 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 오래된 선순위와 임차권 인수가 핵심
말소기준은 1997.01.14 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 다수의 압류·가압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 2023.02.15 등기된 연민희의 주택임차권은 별도로 보아야 합니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기이지만, 매각물건명세서가 “매수인에게 대항할 수 있는 권리”로 표시하고 있어, 보증금 미배당 잔액 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력·우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 연민희 | 주택전부 · 주거 (임차권등기) | 120,000,000원 | 2019.01.25 / 2018.12.24 | 명세서상 매수인 대항 가능 · 배당요구 2023.02.15 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금을 별도 중복 합산하지 않습니다. 다만 현 회차 배당 추정표에는 임차권자 배당이 반영되어 있지 않고, 선순위 채권과 집행비용에서 매각대금이 소진됩니다. 그래서 보증금 120,000,000원을 매수인 인수 가능액으로 따로 보수적으로 잡아야 합니다.
③ 배당 구조 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 18,200,000원 | 18,200,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 18,200,000원 | 18,200,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 103,350,000원 | 103,350,000원 | 채권최고액 기준 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 45,000,000원 | 45,000,000원 | 청구금액 기준 |
| 5. 근저당 · 인천신용보증재단 | 60,000,000원 | 7,706,000원 | 미배당 발생 |
| 6. 가압류 · 정성진 | 27,112,100원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 근저당 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 200,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
매각대금 196,000,000원 중 채권자 배당은 192,456,000원, 총 미배당은 279,406,100원입니다. 배당표만 보면 낙찰자 인수액이 0원처럼 보일 수 있지만, 별도로 명시된 주택임차권 보증금 120,000,000원은 잔액 인수 가능성이 있으므로 실질취득 계산에 반드시 더해야 합니다.
④ 회차별 가격 착시 — 낙찰가가 내려가도 인수는 남는다
| 시나리오 | 낙찰 기준 | 인수가능 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 196,000,000원 | 120,000,000원 | 316,000,000원 | 112.9% |
| 2회 유찰 시 | 137,200,000원 | 120,000,000원 | 257,200,000원 | 91.9% |
| 3회 유찰 시 | 96,040,000원 | 120,000,000원 | 216,040,000원 | 77.2% |
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부개동 소재 “부광중학교” 동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식조 슬래브지붕 20층 건물 내 제4층 제405호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 196,000,000원이 아니라 인수 가능 보증금까지 더한 316,000,000원 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 10번 주택임차권, 매각물건명세서의 인수 문구, 배당요구 및 배당 가능성을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 많아 실제 배당 순위와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 공매 병행 확인. 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 명도 리스크. 임차권등기된 주택전부 임차인이 있어 점유·이전·보증금 협의 비용을 별도로 보아야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “인수 후 총액”이 먼저다
이 물건은 감정가 280,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 196,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 연민희의 주택임차권 보증금 120,000,000원이 매수인 인수로 이어질 수 있어, 현재 회차의 보수적 실질취득은 316,000,000원입니다. 이는 감정가보다 36,000,000원 높고, 감정가 대비 112.9%입니다.
권리분석의 결론은 명확합니다. 최저가 기준으로는 판단 금지. 임차권 인수 가능액을 더한 실질취득가로 계산해야 하며, 당해세·공매·임차권 원본 확인 전에는 공격적인 응찰을 피하는 물건입니다.
