인천지방법원 2025타경508297. 인천 미추홀구 주안동 리치홈타운 비동 3층 302호의 다세대주택입니다. 감정가 120,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 58,800,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 거래 95,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차인 김희준의 대항력과 미상 보증금입니다.

김희준의 전입신고는 2022.07.28, 현재 경매의 말소기준권리는 2025.03.18 강제경매개시결정입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 자료상 대항력이 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 임차인의 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는다면 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있으므로, 실제 취득비용은 최저가 58,800,000원보다 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 등기보다 임차인 선순위가 핵심

현재 등기부상 과거의 가압류·근저당·가등기·경매개시결정들은 이미 말소된 이력이 대부분이며, 현재 경매의 기준은 2025.03.18 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기부 밖의 임차권입니다. 김희준은 2022.07.28 전입해 말소기준보다 앞서 있고, 자료상 대항력이 인정됩니다. 따라서 낙찰 후 등기권리가 정리된다는 사실만으로 ‘인수 0원’이라고 결론내릴 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인 전까지 실질취득가 미확정

③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 하락 추세와 인수액을 같이 봐야 한다

리치홈타운(A,B동)의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 111,250,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건 모두 95,000,000원이며, 최신 거래도 2026.07 95,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 거래 대비 -25.5%로 하락했습니다.

최저가 58,800,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원의 61.9%입니다. 단순 차액만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 최근 시세 자체가 과거보다 25.5% 낮아진 상태이고 무엇보다 대항력 임차인의 보증금이 빠져 있습니다. 따라서 매수인의 가격 판단 기준은 ‘58,800,000원 대 95,000,000원’이 아니라 58,800,000원 + 실제 인수액 대 95,000,000원이 되어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 김희준 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차보증금 배당 및 매수인 승계액은 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 매수인 인수 0원 계산값을 실제 인수액 0원으로 해석하면 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 위험은 사라지지 않는다

낙찰가만 보면 회차가 내려갈수록 매력적으로 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못한 임차보증금 승계액이 커질 수 있습니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다. 이 사건은 다음 유찰을 기다리는 것보다 먼저 임차보증금의 실체와 금액을 확인하는 일이 우선입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용중이며 리치홈타운(A,B동)은 16세대입니다.
• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 신기시장사거리 남동측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 도로. 남측 약 20미터, 서측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,573,000원/㎡, 토지면적 466.0㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있습니다.
• 건물. 2002.09.18 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 최근 12개월 확인 거래는 2건, 모두 95,000,000원이며 최근 거래는 과거 대비 25.5% 하락해 가격 추세는 약세입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 김희준의 보증금 총액, 실제 지급내역, 계약기간과 점유관계를 우선 확인해야 합니다.
• 확정일자 확인. 현재 확정일자가 미상이라 배당순위와 미배당 보증금 계산이 확정되지 않았습니다.
• 신청채권자와 임차인 관계 확인. 동일인인 김희준의 채권 130,000,000원과 임차권 발생 원인을 함께 대조해야 합니다.
• 실질취득가 재산정. 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액을 최근 시세 95,000,000원과 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 대비 25.5% 하락했으므로 과거 최고가 155,000,000원이나 전체 평균 111,250,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 배당표 재검증. 제공 계산에는 임차인 보증금과 당해세·최우선변제 변수가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 서류를 직접 대조해야 합니다.
• 현장 확인. 임대 여부가 미상으로 평가됐으므로 실제 점유자·호수·현황을 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “58,800,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 물건은 감정가 120,000,000원에서 58,800,000원까지 내려왔고, 최근 거래 95,000,000원보다 숫자상 크게 낮습니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 사실은 2022.07.28 전입한 대항력 임차인 김희준의 보증금이 미상이라는 점입니다. 게다가 김희준은 이번 경매의 신청채권자이기도 해 관계를 추가 확인해야 합니다.

따라서 현재 단계의 결론은 단순합니다. 낙찰가 자체는 낮지만 실질취득가는 아직 모릅니다. 보증금과 배당 가능액이 확인돼 인수액이 0원 또는 충분히 작다는 것이 확인될 때에만 최근 시세 95,000,000원 대비 가격 메리트를 인정할 수 있습니다. 반대로 보증금 미배당액이 크다면, 2회 유찰이라는 할인은 상당 부분 또는 전부 사라질 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 임차보증금의 실체 확인입니다.