서울남부지방법원 2025타경12038. 양천구 신월동 덕수펠리체 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택이며 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관으로 이용 중입니다. 감정가는 224,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 114,688,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김재봉이며, 2021.05.25 매매 거래가액은 220,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 2021.05.03 전입·점유를 시작한 임차인 최정선입니다. 말소기준권리는 2021.07.21 국의 압류이므로 전입이 기준권리보다 앞서고, 2021.03.15 확정일자와 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다. 정상적인 배당만 놓고 보면 현재 회차에서 보증금 220,000,000원 중 107,717,632원이 남아 매수인 인수 문제가 발생합니다.
그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 최정선 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이 확약은 최정선의 임차보증금 반환채권과 그 승계 부분에 적용되므로, 조건이 실제 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12038 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 68-18 덕수펠리체 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방2·거실·주방·욕실·발코니·현관) · 6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김재봉 (2021.05.25 매매 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 114,688,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 ‘포기·말소 조건’
말소기준권리는 2021.07.21 시흥세무서장 압류입니다. 이후 국의 추가 압류, 현대캐피탈 가압류, 신영자산관리대부 가압류, 양천구·중랑구 압류, 이번 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행·삼성생명 근저당은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정선 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.03 | 2021.03.15 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 이행 시 0원 |
최정선은 전입일 2021.05.03이 말소기준 2021.07.21보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2021.03.15와 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기는 2023.07.21 접수되었습니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 나타나는 주체이므로 이를 별도의 실제 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 51.2%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 224,000,000원의 51.2%인 114,688,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 이 자료에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 여부를 객관적으로 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하거나 등급을 올리는 것은 적절하지 않습니다.
등기상 확인되는 과거 매매 거래가액은 2015.05.15 148,000,000원, 2017.09.01 170,000,000원, 2021.05.25 220,000,000원입니다. 다만 이는 해당 시점의 소유권 이전 거래 기록으로서 현재 시세를 대신하는 최근 실거래 비교자료로 사용하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,405,632원 |
| 1. 임차인 최정선 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 112,282,368원 |
| 2. 현대캐피탈 주식회사 가압류 | 14,513,730원 | 0원 |
| 3. 신영자산관리대부 유한회사 가압류 | 23,973,651원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 계산상 임차보증금 미배당액은 107,717,632원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되는 전제에서는 이 금액을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 분석합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다. 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 502호이며, 급·배수 등 기본 위생설비·난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 토지이며 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 남서측·북서측·북측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등이 포함되며 도로와 접합니다. 공시지가는 3,827,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 최정선과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 조건 이행 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류·시점과 반환청구권 포기의 효력이 실제로 어떻게 처리되는지 집행기록을 통해 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액을 별도로 기억. 확약이 없다면 현재 회차 기준 미배당 보증금은 107,717,632원이며, 4회 유찰 시 130,301,107원, 5회 유찰 시 148,320,886원으로 커집니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있어 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 시세 직접 확인. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 114,688,000원의 시장 대비 할인율은 판단할 수 없습니다. 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 다세대 환금성 점검. 주변 유사 다세대의 실제 매매가·전세가·거래기간을 확인해 매도 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 현황·관리비 확인. 점유 상태와 미납 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목은 현장과 관리주체를 통해 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 문장
이 물건을 등기와 배당표만 보면 대항력 있는 임차인 최정선의 보증금 220,000,000원이 감정가와 거의 같아 부담스러운 구조입니다. 현재 최저가에서는 룰상 미배당액도 107,717,632원이나 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 최정선과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 문구가 있어, 그 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원입니다.
결국 권리 리스크는 ‘선순위 임차인이 있느냐’에서 끝나지 않고, 그 포기·말소 조건이 실제 매각조건대로 완결되는가를 확인하는 데 있습니다. 가격 측면에서는 3회 유찰로 114,688,000원까지 내려왔지만 최근 시세 비교자료가 없으므로 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 조건부로 정리될 여지가 크지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 다세대 경매입니다.
