인천지방법원 2025타경508307. 인천 중구 을왕동 624의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(상호명: 포게스트커피)이고, 토지는 1,994.0㎡의 대지·상업용 이용상태입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사서호이며, 2024.03.29. 소유권을 이전받은 날 인주새마을금고가 채권최고액 5,400,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준입니다.
등기부 후순위 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.23. 지에이코리아주식회사 근저당 300,000,000원, 이후 인천신용보증재단·박상진·주식회사 신안네트웍스·인천원예농업협동조합의 가압류, 원주시·국민건강보험공단·국의 압류, 고재석의 소유권이전청구권가등기, 그리고 경매개시결정까지 모두 말소기준 뒤입니다. 다만 권리분석의 중심은 등기부 후순위가 아니라 선순위 점유 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508307 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 을왕동 624 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(포게스트커피) |
| 소유자 | 주식회사서호 |
| 토지 | 대 · 1,994.0㎡ · 상업용 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 광대세각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 위생설비·승강기설비·냉난방설비 |
| 감정가 / 최저가 | 6,036,015,800원 / 6,036,015,800원 (신건) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 등기부 후순위는 소멸
현재 말소기준은 2024.03.29. 인주새마을금고 근저당권 5,400,000,000원입니다. 그보다 앞서 존재했던 중소기업은행 근저당권 4,680,000,000원, 송정록 근저당권, 주식회사성덕 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 뒤의 지에이코리아주식회사 근저당권과 가압류·압류·가등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 분석 — 이 사건의 핵심 리스크
| 점유·임차 신고 | 전입·점유일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백서윤 | 2021.04.19 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경근 | 2024.06.11 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)포게스트, 백서윤 | 2021.09.24 | 보증금 미상 · 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 에프지금융대부, 백서윤 | 2022.09.21 | 보증금 미상 · 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김경근의 2024.06.11. 전입은 말소기준 2024.03.29.보다 뒤이므로 본 자료상 대항력은 없습니다. 반면 백서윤, (주)포게스트·백서윤, 주식회사 에프지금융대부·백서윤 신고는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 ‘대항력 있음’이라고 확정할 수는 없습니다. 세 건 모두 대항력 가능·미상으로 보고 실제 임대차계약, 사업자·주민등록 점유관계, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,036,015,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 62,760,158원 |
| 2. 근저당 · 인주새마을금고 | 5,400,000,000원 | 5,400,000,000원 |
| 3. 근저당 · 지에이코리아주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 5. 가압류 · 박상진 | 18,278,430원 | 18,278,430원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 신안네트웍스 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 7. 가압류 · 인천원예농업협동조합 | 31,752,861원 | 31,752,861원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 148,224,351원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권자 청구 합계 5,825,031,291원이 전액 배당되고 소유자 잔여 148,224,351원이 발생합니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 선순위 임차보증금은 실제 배당과 인수액을 바꿀 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 6,036,015,800원 | 5,825,031,291원 | 0원 | 300,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 4,828,812,640원 | 4,778,124,514원 | 1,046,906,777원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 3,863,050,112원 | 3,822,019,611원 | 2,003,011,680원 | 0원 |
유찰될수록 등기 채권의 미배당 규모는 커지지만, 말소기준 뒤의 일반 근저당·가압류가 미배당됐다는 이유만으로 그 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 반대로 이 사건에서 실제로 확인해야 할 인수 위험은 말소기준 전부터 존재하는 점유·임차 신고의 보증금입니다. 이 금액이 밝혀지지 않은 상태에서는 최저가가 내려가더라도 총 취득부담이 얼마가 되는지 단정할 수 없습니다.
⑤ 일괄매각·제시외 물건
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각됩니다.
- 창고. 목록1 지상 철재구조 철재지붕 약 18㎡ 창고 2개가 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 옥탑. 목록2 3층 상층부 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 약 6.25㎡ 옥탑이 포함됩니다.
- 태양광. 태양광발전설비 9KW가 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 목재데크. 본 건물의 목재데크는 건물에 포함하여 평가됐습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 을왕리해수욕장 동측 근거리에 위치하며, 주위는 일반음식점·숙박업소·휴게식점 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 상호명은 포게스트커피입니다.
- 토지. 대 1,994.0㎡, 상업용 이용상태, 완경사·부정형·광대세각입니다. 공시지가는 1,374,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역·장애물제한표면구역에 포함되며 대로3류에 접합니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 3건을 최우선 확인. 백서윤, (주)포게스트·백서윤, 주식회사 에프지금융대부·백서윤의 실제 임대차계약과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 백서윤의 지위 확인. 과거 소유자·채무자와 점유 신고가 겹치므로 임차인인지 관계인 점유인지 사실관계를 확인해야 합니다.
- 가등기 원인 확인. 고재석의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후로 매각 소멸 처리되어 있으나 대물반환예약에 의한 권리이므로 원등기와 명세서 내용을 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당을 확정할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 창고 2개, 옥탑, 9KW 태양광발전설비, 목재데크가 매각에 포함되는 범위를 감정평가서와 현장에서 대조하세요.
- 토지이용 규제 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역·장애물제한표면구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 이용 제한을 실제 운용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득가를 먼저 계산. 선순위 임차보증금이 확인되기 전에는 최저매각가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — 등기보다 점유를 먼저 봐야 한다
이 사건은 등기부만 펼쳐 보면 정리하기 어렵지 않습니다. 2024.03.29. 인주새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 이후의 근저당·가압류·압류·가등기·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론을 결정하는 것은 선순위 점유 3건입니다.
백서윤 관련 점유 신고는 과거 소유자·채무자 관계와 겹치고, (주)포게스트 및 주식회사 에프지금융대부와 함께 말소기준 이전 날짜가 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 이들을 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 없다고 배제할 수도 없습니다. 등기상 후순위는 정리되지만 실제 취득부담은 아직 확정되지 않은 사건입니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 선순위 점유자의 계약·보증금 확인입니다.
