서울남부지방법원 2025타경12042. 서울 강서구 방화동 ‘마곡그랑시엘’ 8층 802호, 전용 28.48㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔이며 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “후순위 권리 전부 소멸”형이 아닙니다. 임차인 문지현의 확정일자는 2021.07.20, 전입은 2021.08.30, 점유개시는 2021.08.31로, 말소기준인 2023.01.11 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “임차인 문지현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”된다고 기재되어 있습니다. 이 조건은 문지현 임차관계에 관한 것으로, 그 범위에서는 현재 회차의 룰상 미배당 92,895,040원을 매수인이 실질적으로 부담하지 않는 것으로 분석합니다. 따라서 실질취득액은 175,360,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 매각조건이 핵심

말소기준권리는 2023.01.11 주택도시보증공사 가압류 788,000,000원입니다. 국 압류와 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 문지현의 전입과 점유는 말소기준보다 먼저이므로 임차권등기가 2023.09.15에 이루어졌다는 이유만으로 선순위 대항력을 무시하면 안 됩니다. 이 사건의 안전성을 만드는 것은 후순위 말소 자체가 아니라 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 매각조건입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 문지현 1명입니다. 매각조건에는 주택도시보증공사가 주택임차권 승계인으로 함께 적혀 있으므로 이를 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 더해 계산해서는 안 됩니다. 보증금 기준은 문지현의 265,000,000원 한 건입니다.

② 시세 비교 — 67.4% 지표는 매력적이지만 거래 시차를 봐야 한다

마곡그랑시엘은 16세대, 사용승인일은 2021.06.15입니다. 제공된 동일 면적권 실거래는 2021.07부터 2022.01까지 11건이며, 거래금액은 255,000,000원~270,000,000원, 평균은 260,000,000원입니다. 시장 통계상 최근 12개월 평균도 260,000,000원(11건)으로 집계되어 있고 최신 거래는 2022.01 260,000,000원입니다.

확약 조건을 반영한 실질취득액 175,360,000원은 시장 통계상 최근 12개월 평균 260,000,000원의 67.4%입니다. 감정가 274,000,000원보다도 크게 낮아진 상태입니다. 다만 개별 거래 표본의 최신월이 2022.01이므로, 이 67.4% 수치만으로 2026년 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하는 것은 피해야 합니다. 가격 지표는 유리하지만 거래 시차가 큰 물건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 175,360,000원 가정)

배당표 계산만 놓고 보면 임차보증금 미배당액은 92,895,040원입니다. 그러나 이 사건은 문지현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 조건 충족 전제의 실질 인수액은 0원입니다.

유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질취득은 낙찰가만 내려간다

대항력 임차인의 포기·말소 확약이 없는 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 하지만 이 사건은 문지현 임차관계에 대한 포기·말소 조건이 있으므로, 그 조건이 유지·이행되는 전제에서는 회차가 내려갈수록 실질취득액도 매각가와 함께 낮아집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 방화중학교 남동측 인근. 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설·학교·공항 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 8층 802호, 사용승인일 2021.06.15. 도시가스 개별난방·승강기·기계식 주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가상 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,479,000원/㎡입니다.
• 환금성. 마곡그랑시엘은 16세대이며 제공된 실거래 11건의 거래가는 255,000,000원~270,000,000원입니다. 거래 표본 최신월이 2022.01인 만큼 현재 출구가격은 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다. 매각물건명세서의 조건이 입찰 시점에도 동일한지 반드시 확인해야 합니다.
• 선순위 임차인 구조 재확인. 문지현의 전입 2021.08.30·점유 2021.08.31은 말소기준 2023.01.11보다 앞섭니다. 확약이 없으면 미배당 보증금 인수형입니다.
• 주택도시보증공사 중복 계산 금지. 매각조건에서 주택임차권 승계인으로 적혀 있으므로 문지현과 별개의 보증금 265,000,000원을 한 번 더 더하지 않습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.08.31 민간임대주택등기의 현재 효력 및 경매 후 처리 여부를 등기부와 관련 원문에서 확인하세요.
• 시세 시차 점검. 통계상 평균 260,000,000원 대비 실질취득 175,360,000원은 67.4%지만, 제공된 최신 실거래가 2022.01이므로 2026년 현재 가격으로 그대로 대입하지 마세요.
• 소규모 오피스텔 환금성. 총 16세대이고 현재 2회 유찰 상태입니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능한 가격과 거래 속도를 함께 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “대항력은 위험하지만, 이 사건은 확약이 판을 바꾼다”

이 물건을 숫자만 보고 단순히 “감정가 2.74억이 1.7536억까지 떨어졌다”고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다. 문지현은 보증금 265,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 현재 배당표만 보면 92,895,040원이 미배당됩니다. 일반적인 구조라면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 연결됩니다.

하지만 이 사건은 매각조건에 문지현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 명시되어 있습니다. 그 조건이 그대로 이행된다면 실질 인수 0원, 실질취득 175,360,000원입니다. 이는 시장 통계상 평균 260,000,000원의 67.4% 수준입니다.

다만 실거래 표본의 최신 거래가 2022.01에 머물러 있고, 총 16세대 오피스텔이며 이미 2회 유찰된 상태입니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 가격 메리트는 오래된 시세지표만 믿지 말고 현재 환금성을 확인한 뒤 판단”입니다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차인의 존재 자체가 아니라 포기·말소 조건의 확실한 이행과 현재 시세 검증입니다.