인천지방법원 2025타경508330. 인천광역시 남동구 논현동원베네스트타워 104(상가)동 1층 105호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 김상석이며, 2024년 3월 6일 대물변제를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 그 직후인 2024년 3월 13일 과천농업협동조합이 채권최고액 3.72억원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부에는 2012년부터 여러 근저당권이 등장하지만, 을구 1번·2번·4번·7번·8번·9번은 각각 2013년부터 2024년 사이에 이미 말소됐습니다. 따라서 날짜만 보고 과거 근저당을 매수인이 떠안는 구조로 해석해서는 안 됩니다. 현재 경매에서 살아 있는 담보권은 말소기준인 을구 13번과 그 후순위인 을구 14번이고, 두 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 642-2 논현동원베네스트타워 제104(상가)동 제1층 제105호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 상가동 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 김상석 (2024.03.06. 대물변제, 2024.03.07. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 462,000,000원 / 110,926,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 과천농업협동조합 / 318,395,753원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.13. 을구 13번 과천농업협동조합 근저당권 372,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 인수액은 0원
② 임차인 분석 — 보증금 3,000만원, 대항력 없음
현황조사상 점유·임차 신고는 1건입니다. 신고일은 2024년 12월 26일로 말소기준권리인 2024년 3월 13일보다 늦습니다. 따라서 이 신고 내용만을 기준으로 하면 대항력이 없어 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다. 다만 실제 인도 과정에서는 현재 점유 여부와 사업자등록 상태를 다시 확인해야 합니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 신고일 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| (주)새별테크(호진테크지점), 김태현 | 104(상가)동 1층 105호 | 30,000,000원 | 2024.12.26. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가 24%지만 시세 검증값은 없다
현재 최저매각가는 110,926,000원으로 감정가 462,000,000원의 24.0%입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 110,926,000원입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 유사 상가의 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 110,926,000원 | 24.01% | 0원 | 110,926,000원 |
| 5회 유찰 시 | 77,648,200원 | 16.81% | 0원 | 77,648,200원 |
| 6회 유찰 시 | 54,353,740원 | 11.76% | 0원 | 54,353,740원 |
④ 예상배당표 (매각가 110,926,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,352,964원 |
| 을구 1번 · 농업협동조합중앙회 | 632,499,600원 | 108,573,036원 |
| 을구 2번 · 국 | 990,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 · 주식회사소서노 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 · 과천농업협동조합 | 366,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 · 국 | 1,039,858,464원 | 0원 |
| 을구 9번 · 안양시동안구 | 103,985,840원 | 0원 |
| 을구 13번 · 과천농업협동조합 | 372,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 · 유균진 | 30,900,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 3,585,243,904원, 채권자 배당액은 108,573,036원, 미배당액은 3,476,670,868원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 호구포역 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 호구포역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 상가동 1층 105호로 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 건물이며 위생·급배수·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 12m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(논현2)이며 과밀억제권역과 철도보호지구 등에 해당합니다.
- 토지. 인접지 및 인접도로와 평탄한 토지로 근린생활시설·업무시설 건부지로 이용되고 있으며 공시지가는 3,217,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각결과 확인. 등기사항 발급일은 2026.07.10.이고 기재된 매각기일은 2026.07.06.이므로 낙찰·유찰·변경·취하 여부를 먼저 확인하세요.
- 말소등기 재확인. 을구 1번·2번·4번·7번·8번·9번의 말소 여부와 을구 13번이 실제 말소기준권리인지 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 배당자료 대조. 이미 말소된 과거 권리가 배당표에 포함된 이유를 채권계산서·배당요구서·매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 임차·점유 확인. (주)새별테크(호진테크지점), 김태현의 실제 점유 여부, 사업자등록 상태, 영업·물품 보관 여부를 현장에서 확인하세요.
- 상가 상태 확인. 내부 구조, 전용 출입구, 가시성, 현재 업종, 원상복구 필요 여부를 확인해 추가비용을 산정하세요.
- 관리비·공과금. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납액과 전기·수도 등 공과금 정산 여부를 확인하세요.
- 임대조건 조사. 현재 임대료는 확인되지 않으므로 같은 건물과 인근 1층 근린생활시설의 보증금·월세·공실 기간을 별도로 조사하세요.
- 응찰가 기준. 감정가 할인율이 아니라 예상 임대수익, 공실비용, 관리비, 명도비용과 실제 매매사례를 기준으로 상한가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”
이 물건의 권리구조는 핵심만 보면 명확합니다. 2024년 3월 13일 과천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차 신고도 말소기준 이후라 보증금 30,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다.
그러나 4회 유찰로 감정가의 24.0%까지 내려왔다는 사실만으로 좋은 가격이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 비교값이 없고, 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 과거 권리들이 포함돼 있으며, 실제 점유와 임대수익도 확정되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 현장·임대·원본 검증 후 판단”입니다. 낮아진 최저가는 출발점일 뿐, 수익성과 환금성을 증명하는 숫자는 아닙니다.
