서울남부지방법원 2025타경12046. 서울 양천구 목동의 형지그레이스 비동 제302호, 전용 44.29㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 김택현이고 2021.08.20 소유권을 취득했으며 거래가액은 328,000,000원입니다. 말소기준권리는 2021.10.15 설정된 을구 1번 근저당권으로 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류 3건과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 그리고 최아영의 주택임차권등기가 붙어 있지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권 자체의 인수위험은 별도 판단해야 하고, 이 사건에서는 매각물건명세서의 확약 조건이 그 위험을 실질적으로 없애는 핵심입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 최아영의 보증금 328,000,000원이 현재 낙찰가 224,000,000원을 넘어가므로 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 최아영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 확약 조건이 이행되는 것을 전제로 실질 인수액은 0원, 현재 실질취득은 224,000,000원으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 785-4 형지그레이스 제비동 제2층 제302호 도로명: 서울특별시 양천구 목동중앙서로7다길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 44.29㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 김택현 (2021.08.20 소유권이전, 거래가액 328,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 224,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 328,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.15 을구 1번 근저당권 · 주식회사탑축산농업회사법인 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.10.15의 을구 1번 근저당권입니다. 그 이후 2023.01.27 국세 압류, 2023.10.06 최아영 주택임차권등기, 2024.04.26 국세 압류, 2025.06.12 강서구 압류, 2025.09.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 특히 최아영은 2021.08.20 전입, 2021.07.16 확정일자로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이지만, 이번 매각에는 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별한 확약이 붙어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
임차 관련 명세에는 실제 임차인 2명과 보증기관 승계자가 확인됩니다. 시보증은 실제 임차인이 아니라 주택도시보증공사의 대위·승계 중복 신고로 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 핵심 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| MIYAMOTO REINA | 미상 / 미상 | 2025.08.14 / 미상 | 없음 | 해당 없음 | 아님 | 전입이 말소기준권리 이후라 대항력 없음. 보증금은 미상. |
| 최아영 | 건물전부 / 328,000,000원 | 2021.08.20 / 2021.07.16 | 有 | 有 | 아님 | 배당요구 2023.10.06. 확약 조건 이행 시 잔액 인수 0원. |
| 시보증 | 주거 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 | 보증기관 대위·승계. MIYAMOTO REINA 보증금의 중복 신고. |
최아영의 보증금 328,000,000원은 우선변제 대상으로 현재 회차에서 220,064,000원이 배당되는 계산입니다. 부족분 107,936,000원은 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 매각물건명세서의 확약에 따라 실질 0원입니다. MIYAMOTO REINA은 보증금 미상이나 2025.08.14 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.24억은 시장 평균보다 낮다
형지그레이스(B동) 전용 44.29㎡와 면적이 맞는 실거래 2건이 있습니다. 시장 데이터의 평균 거래가는 348,000,000원, 최신 거래는 2021.09의 358,000,000원입니다. 감정가 350,000,000원은 평균보다 2,000,000원 높아 감정가 자체에는 가격 메리트가 없습니다. 반면 현재 최저매각가이자 확약상 실질취득액인 224,000,000원은 평균의 64.4%, 최신 거래의 62.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 44.54㎡ | 2 | 358,000,000원 |
| 2021.07 | 44.29㎡ | 1 | 338,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 348,000,000원 |
현재 실질취득 224,000,000원은 시장 평균 348,000,000원보다 124,000,000원 낮고, 최신 거래 358,000,000원보다 134,000,000원 낮습니다. 따라서 이번 사건은 최저가 자체가 아니라 ‘확약 후 실질취득액’이 시장보다 낮다는 점이 가격 메리트의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 최아영 보증금 (우선변제) | 328,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사탑축산농업회사법인 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 328,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 매각대금 224,000,000원은 집행비용 3,936,000원과 최아영 우선변제 220,064,000원으로 소진되는 계산입니다. 최아영 보증금 부족분은 107,936,000원이지만 확약 조건 이행 시 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·시장 데이터 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 영도학교 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·각종 근린생활시설이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 건물의 제2층 제302호입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이가 없습니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 277.1㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·세로장방형이며 공시지가는 3,651,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 이력이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 형지그레이스(B동)는 11세대 규모이고 시장 비교 거래가 2건입니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 20.0%이므로 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건. 최아영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건입니다. 이 조건이 실질 인수 0원의 핵심입니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저매각가 224,000,000원을 기준으로 44,800,000원입니다.
- 미상 보증금. MIYAMOTO REINA의 보증금은 미상입니다. 전입은 2025.08.14로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금 및 임대차관계는 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 3건 있습니다. 당해세에 해당하면 0순위로 차감되어 후순위 미배당 가능성이 있으므로 배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.20 민간임대주택 등록이 등기되어 있으므로 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 지위·의무의 처리관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 224,000,000원은 시장 평균 348,000,000원의 64.4%입니다. 감정가 350,000,000원은 시장 평균보다 높으므로 판단 기준은 감정가가 아니라 확약을 반영한 실질취득액으로 잡는 것이 적절합니다.
맺으며 — “확약이 핵심, 가격은 현재 유리”
이 사건은 대항력 있는 최아영의 보증금 328,000,000원 때문에 겉으로 보면 큰 인수위험이 있는 물건입니다. 하지만 매각물건명세서에 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각조건으로 명시되어 있어, 그 확약이 이행되면 최아영 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 224,000,000원입니다.
가격은 오히려 유리합니다. 시장 데이터의 평균 거래가는 348,000,000원, 최신 거래는 358,000,000원인데 현재 실질취득은 224,000,000원으로 각각 64.4%, 62.6% 수준입니다. 반면 감정가 350,000,000원은 시장 평균보다 2,000,000원 높아 신건 감정가가 아니라 2회 유찰 후 최저가와 확약의 조합이 가격 메리트를 만들었습니다.
다만 확약 밖의 미상 보증금 점유자, 2021.08.20의 민간임대주택등기, 국세·지방세 압류 3건, 11세대 소규모 단지와 비교 거래 2건이라는 환금성 요소는 남습니다. 결론적으로 이 물건은 권리의 핵심 인수는 확약으로 해소되고, 현재 실질취득 가격은 시장보다 낮은 편이지만, 확약의 실제 이행조건과 미상 임대차·민간임대주택등기를 확인한 뒤 접근해야 하는 A등급 물건입니다.
