인천지방법원 2025타경508386. 송도동 베르디움더퍼스트 106동 27층 2701호, 이용상태는 아파트입니다. 감정가는 882,000,000원이고 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 617,400,000원입니다. 가격만 보면 최근 실거래 평균 812,500,000원보다 195,100,000원 낮은 구간입니다. 다만 이 사건은 단순히 “싸다”로 끝낼 물건이 아닙니다. 선순위 근저당, 다수 압류·가압류, 후순위 미배당 구조가 동시에 보입니다.
말소기준은 2020.05.29 주식회사신한은행 근저당권으로 계산됩니다. 이후 중부새마을금고 근저당, 압류, 가압류, 강제경매·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 점유자는 이미혜 1명이고, 전입일은 2020.07.24로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력 인수형으로 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 보증금은 확인되지 않았으므로, 입찰 전 명세서 원본과 현장 점유관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508386 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 192-8 베르디움더퍼스트 106동 27층2701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 |
| 단지 / 규모 | 베르디움더퍼스트 · 1,834세대 · 2017.02.01 준공 |
| 대상 면적 | 113.9012㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 882,000,000원 / 617,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 소유자 | 주식회사천보이앤지 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 주호이앤지 / 31,232,876원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리 구조의 기준점은 2020.05.29 신한은행 근저당권 630,000,000원입니다. 그 뒤의 중부새마을금고 근저당권 879,600,000원, 주식회사 주호이앤지 가압류 30,000,000원, 전북신용보증재단 가압류 52,664,821원, 김준규 가압류 20,910,000원, 강제경매·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 신고 1명, 대항력 인수 없음
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미혜 | 2020.07.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
전입일 2020.07.24은 말소기준일 2020.05.29 이후입니다. 따라서 매수인이 보증금을 인수하는 대항력 있는 임차인 구조로 보지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고도 없어, 실제 신고 인원은 1명으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당요구 및 실제 점유관계는 입찰 전 원본으로 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 평균 실거래의 76.0%
같은 단지 베르디움더퍼스트의 대상 면적과 매칭되는 최근 실거래 12건입니다. 실거래 범위는 770,000,000원~870,000,000원, 평균은 812,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 113.84㎡ | 7 | 810,000,000원 |
| 2026.03 | 113.9㎡ | 24 | 835,000,000원 |
| 2025.12 | 113.87㎡ | 5 | 770,000,000원 |
| 2025.11 | 113.87㎡ | 27 | 870,000,000원 |
| 2025.11 | 113.4㎡ | 7 | 790,000,000원 |
| 2025.10 | 113.87㎡ | 15 | 840,000,000원 |
| 2025.09 | 113.9㎡ | 21 | 805,000,000원 |
| 2025.06 | 113.9㎡ | 14 | 790,000,000원 |
| 2025.06 | 113.84㎡ | 26 | 835,000,000원 |
| 2025.06 | 113.87㎡ | 5 | 795,000,000원 |
| 2025.06 | 113.87㎡ | 5 | 795,000,000원 |
| 2025.02 | 113.4㎡ | 17 | 815,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 812,500,000원 |
현재 최저가 617,400,000원은 실거래 평균 대비 76.0%입니다. 감정가 882,000,000원은 실거래 최고가 870,000,000원보다도 높지만, 1회 유찰로 가격은 평균 실거래보다 낮은 구간에 들어왔습니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 감정가가 아니라 현재 실질취득 617,400,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 617,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,574,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 630,000,000원 | 608,826,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중부새마을금고 | 879,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 주호이앤지 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 전북신용보증재단 | 52,664,821원 | 0원 |
| 5. 갑구 17번 경매개시결정 · 주식회사 주호이앤지 | 31,232,876원 | 0원 |
| 6. 갑구 18번 가압류 · 김준규 | 20,910,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 19번 경매개시결정 · 중부새마을금고 | 31,232,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,675,640,573원 중 채권자 배당액은 608,826,000원, 미배당액은 1,066,814,573원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 617,400,000원 | 608,826,000원 | 1,066,814,573원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 432,180,000원 | 425,458,200원 | 1,250,182,373원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 302,526,000원 | 297,490,636원 | 1,378,149,937원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 유찰이 진행될수록 후순위 미배당은 1,066,814,573원 → 1,250,182,373원 → 1,378,149,937원으로 커집니다. 가격은 좋아지지만, 배당 구조상 후순위 권리자와 신청채권자 만족 가능성은 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천첨단초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상33층 건물입니다. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지는 아파트 건부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 1,834세대 단지이고 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래범위는 770,000,000원~870,000,000원으로, 가격대별 편차가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 전입일이 말소기준 이후인 점유 신고 1명이 있으므로 명도와 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 6건이 확인됩니다. 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 원본 서류 확인이 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 최저가 기준 신한은행 근저당 배당 후 후순위 채권은 대부분 미배당입니다. 신청채권자 배당 0원 구조가 절차상 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 평균 812,500,000원, 실거래 최고 870,000,000원, 감정가 882,000,000원을 함께 놓고 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비. 대단지 아파트는 체납 관리비 중 공용부분이 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 압류 내역, 배당요구 여부를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격은 좋지만, 배당 구조는 무겁다
이 물건의 강점은 분명합니다. 현재 최저가 617,400,000원은 실거래 평균 812,500,000원의 76.0%이고, 대항력 있는 임차보증금 인수 구조도 아닙니다. 실질취득 기준으로 보면 가격 메리트는 있습니다. 그러나 권리 흐름은 가볍지 않습니다. 총 채권액 1,675,640,573원 중 현재 가정 배당액은 608,826,000원에 그치고, 미배당은 1,066,814,573원입니다. 결론은 가격 A, 배당·절차 확인 필요입니다. 싸게 보이는 이유가 권리상 인수 때문은 아니지만, 후순위 미배당과 세금 압류는 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
