서울남부지방법원 2025타경12055. 대림동 더스카이뷰 101동 4층 402호, 전용면적 35.56㎡급 오피스텔입니다. 소유자 조환성은 2022.03.14. 소유권을 이전받았고 거래가액은 338,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 근저당이 아니라 2024.03.26. 영등포구 압류가 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞서 전입한 임차인 김영광의 대항력입니다.
김영광은 2022.03.11. 주민등록, 2022.03.13. 점유개시로 말소기준일보다 앞섭니다. 임차보증금은 338,000,000원이고 임차권등기도 존재합니다. 따라서 확약이 없다면 현재 최저가 206,080,000원에서 배당으로 회수하지 못한 금액이 매수인에게 이어질 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 매각 조건이 있습니다.
* 확약이 없다고 가정할 때 데이터상 매수인 인수액은 338,000,000원으로 산정돼 있습니다. 본 리포트의 0원 표시는 해당 매각조건을 반영한 실질 인수 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 665-8 더스카이뷰 제101동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 가마산로 363 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 35.56㎡급 · 제4층 제402호 |
| 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상10층 · 사용승인일 2021.05.06. |
| 소유자 | 조환성 · 2022.03.14. 소유권이전 · 거래가액 338,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 206,080,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 청구금액 | 338,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력은 강하지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2024.03.26. 영등포구 압류입니다. 이후의 김영광 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 금천세무서장·강서세무서장 관련 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김영광은 임차권등기일 자체가 아니라 2022.03.11. 전입신고가 말소기준보다 앞서므로 대항력을 갖습니다.
| 임차인 / 승계 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영광 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.03.11 점유개시 2022.03.13 | 338,000,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 | 실제 임차인 |
| 시보증 주택도시보증공사 관련 승계 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 승계신고 | 해당 없음 | 대위·승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 두 번째 신고는 김영광 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 관계로, 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 김영광과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 함께 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 2026년 거래를 봐야 한다
더스카이뷰 실거래는 총 8건이며 전체 평균은 319,750,000원입니다. 그러나 2021~2022년 328,000,000원~349,000,000원 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 과거 고가 거래의 영향이 큽니다. 최근 12개월 거래는 2026.01. 200,000,000원 1건이고, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -40.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 36.04㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 35.56㎡ | 4 | 338,000,000원 |
| 2022.01 | 37.74㎡ | 4 | 349,000,000원 |
| 2022.01 | 35.56㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 2021.12 | 37.74㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2021.07 | 36.1㎡ | 3 | 328,000,000원 |
| 2021.07 | 36.1㎡ | 4 | 328,000,000원 |
| 2021.06 | 36.1㎡ | 5 | 328,000,000원 |
현재 최저매각가는 206,080,000원으로 전체 평균 319,750,000원만 놓고 보면 크게 할인돼 보입니다. 하지만 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 200,000,000원입니다. 현재 최저가는 그보다 3.0% 높은 103.0%입니다. 따라서 2회 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,685,120원 |
| 인수 · 임차인 김영광 보증금 | 338,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 338,000,000원 | 202,394,880원 |
| 미배당 | - | 135,605,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 원자료상 김영광의 대항력 보증금은 매수인 인수 338,000,000원으로 산정되어 있으나, 본 사건은 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 실질 인수 판단은 0원*으로 별도 적용합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 안전해지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 원자료상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 206,080,000원 | 202,394,880원 | 135,605,120원 | 338,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 164,864,000원 | 161,755,904원 | 176,244,096원 | 338,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 131,891,200원 | 129,244,723원 | 208,755,277원 | 338,000,000원 |
확약이 없다면 이 구조는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 대항력 인수형이라 단순히 유찰 횟수만 늘어난다고 실질취득 부담이 낮아지는 물건이 아닙니다. 이번 사건은 바로 그 위험을 포기·말소 조건이 해소한다는 점이 핵심입니다. 따라서 실제 응찰 판단에서는 매각조건의 효력이 그대로 유지되는지를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신영초등학교 북동측 인근. 다세대주택·오피스텔·아파트·업무시설·근린생활시설·학교 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근에 다수의 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층, 사용승인일 2021.05.06. 급배수·위생·화재탐지·경보·승강기·도시가스·난방·주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 25m, 북동측 약 8m 도로와 각각 접합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황 주거용으로 사용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 공시지가 6,689,000원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 토지면적 778.6㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 더스카이뷰는 29세대이며 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세 -40.6%를 감안하면 과거 거래가격보다 현재 거래가격을 우선해 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 김영광 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 실제 임차인은 김영광 1명이며, 보증기관 승계신고는 별도 보증금이 아닙니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 319,750,000원이 아니라 2026.01. 최신 거래 200,000,000원과 최근 추세 -40.6%를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 현재 최저가 점검. 206,080,000원은 최근 12개월 평균의 103.0%입니다. 2회 유찰만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
- 조세 압류 확인. 영등포구·금천세무서장·강서세무서장 관련 압류가 있으며 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황은 주거용 사용입니다. 오피스텔의 금융·세무·환금성 조건을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약이 지웠지만, 가격 위험은 남았다
이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차보증금 338,000,000원이 최저가 206,080,000원을 크게 웃도는 위험한 인수형입니다. 하지만 매각물건명세서의 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 김영광에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 보증기관 승계도 같은 보증금의 중복 신고이므로 별도 부담으로 더하지 않습니다.
그렇다고 현재 회차가 가격상 매력적인 것은 아닙니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 200,000,000원인데 최저가는 206,080,000원, 즉 103.0%입니다. 최근 거래 추세도 -40.6%입니다. 더구나 29세대 오피스텔로 거래 표본도 많지 않습니다. 권리의 큰 폭탄은 확약으로 제거됐지만, 2회 유찰 뒤에도 최근 시세보다 높은 가격이라는 점은 그대로 남아 있습니다. 이 물건은 “감정가 대비 64%”가 아니라 “최근 시세 대비 103%”로 봐야 합니다.
