인천지방법원 2025타경508389. 인천 연수구 동춘동 현대아파트 101동 8층 804호 아파트입니다. 등기 데이터상 소유자는 엄인식, 신청채권자는 한국자산관리공사, 청구금액은 366,827,075원입니다. 제공 데이터가 산정한 말소기준권리는 1993.03.27 한국주택은행 근저당권이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 “인수 0원”만으로 곧바로 좋은 물건이라고 보기는 어렵습니다. 감정평가 요항에는 폐문부재로 내부확인 못함, 임대관계는 미상이라고 적혀 있습니다. 또한 실거래 표본이 제공되지 않았기 때문에, 현재 최저가 332,500,000원이 실제 시세 대비 싼지 여부는 이 데이터만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508389 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 동춘동 928 현대아파트 101동 8층804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트(폐문부재로 내부확인 못함) |
| 소유자 | 엄인식 (2005.04.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 475,000,000원 / 332,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 366,827,075원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기 발급 | 2026.07.03 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 매각으로 소멸하는 구조, 인수 0원
제공 데이터상 임차인은 0명이고, 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 즉 낙찰자가 별도로 떠안을 보증금이나 선순위 임차보증금은 이 데이터 안에서는 확인되지 않습니다. 다만 감정요항에 임대관계 미상이라고 되어 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 실제 점유자·전입세대·관리비를 반드시 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 “70%라 싸다”는 결론 금지
이 사건은 감정가 475,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 332,500,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70% 회차지만, 제공 데이터에는 동일 단지 실거래가가 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 최저가를 시세와 비교해 싸다고 말하지 않습니다. 확정할 수 있는 것은 실질취득 332,500,000원, 인수 0원, 그리고 현재 배당표상 미배당 619,452,275원 이라는 점입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 만족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 332,500,000원 | 327,045,000원 | 619,452,275원 | false |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 232,750,000원 | 228,691,500원 | 717,805,775원 | false |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 162,925,000원 | 159,844,050원 | 786,653,225원 | false |
③ 예상배당표 (매각가 332,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,455,000원 |
| 을구 1(전 1)번 근저당권 · 한국주택은행 | 28,600,000원 | 28,600,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 28,600,000원 | 28,600,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 94,900,000원 | 94,900,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사다온핀테크 | 240,000,000원 | 90,945,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 푸본현대생명보험주식회사 | 411,600,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 25,226,218원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 8,737,700원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 14,330,430원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 스마트저축은행 | 10,502,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 332,500,000원 기준 채권자 총 청구액은 946,497,275원, 채권자 총 배당액은 327,045,000원, 미배당은 619,452,275원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 제공 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 동춘동 소재 “인천여자중학교” 동측 인근. 주위 일대는 아파트, 학교, 각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 “동춘역”이 소재하여 대중교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이나, 감정평가 시 폐문부재로 내부확인은 못 했습니다. 기타 참고사항의 임대관계도 미상입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트 슬래브지붕 구조, 사용승인 1993.1.21. 기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기 등이 설비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다. 위반건축물 사항은 false, 공부와의 차이는 없음으로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 제공 데이터에 실거래가가 없으므로, 최저가 332,500,000원이 실제 시세 대비 싼지 별도 확인해야 합니다.
- 점유 확인. tenants 배열은 0명이지만 감정요항은 임대관계 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서 원문 확인이 필수입니다.
- 신청채권자 배당 확인. 시나리오상 한국자산관리공사 신청채권은 366,827,075원이나 applicant_paid가 0원으로 표시됩니다. 무잉여·절차 변수를 원본에서 확인하세요.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부확인 못함. 수리비·점유상태·관리비 체납 여부는 현장 확인 대상입니다.
- 호수 표기 대조. 주소·등기 데이터는 804호이나, 감정요항의 건물 구조 항목에는 제8층 제802호 문구가 포함되어 있습니다. 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·배당·감정요항 데이터만 토대로 한 자동 분석입니다. 입찰 전 법원 원본 서류와 전문가 검토를 권합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 배당·가격 검증
이 사건은 제공 데이터상 임차인도 없고 매수인 인수액도 없습니다. 그래서 권리 인수형 물건은 아닙니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 인수 0원에서 끝나지 않습니다. 현재 최저가 332,500,000원 기준으로도 미배당은 619,452,275원이고, 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 여기에 내부 미확인, 임대관계 미상, 실거래 부재가 겹칩니다. 결론은 권리는 비교적 단순하나, 가격·절차 검증 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
