인천지방법원 2025타경508411. 인천 계양구 효성동 ‘대경넥스텔’ 807동 1층 102호, 감정평가 이용상태가 다세대주택으로 확인되는 집합건물입니다. 최저매각가는 감정가 106,000,000원에서 2회 유찰되어 51,940,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차권등기와 미상 임차인입니다. 데이터상 을구 6번 주택임차권은 한국토지주택공사 명의, 임차보증금 84,000,000원, 임차권등기명령일은 2023.01.18, 등기·배당요구일은 2023.01.27입니다.
다만 tenants 데이터는 한국토지주택공사를 보증기관 대위·승계로 표시합니다. 즉 이 84,000,000원을 실제 임차인의 별도 보증금처럼 다시 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 주식회 1명으로 보이며, 이 임차인은 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 “LH 임차권은 확약으로 정리된다”와 “확약 밖 미상 임차인 위험은 남는다”를 반드시 나누어 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508411 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 8-1 대경넥스텔 807동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 제1층 제102호 |
| 소유자 | 주식회사경매공매를알면돈이보인다 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 89,615,340원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차권·확약·미상’이 핵심
데이터상 말소기준권리는 2002.05.23 주식회사국민은행 근저당권으로 계산되어 있습니다. 이후 가압류·압류·근저당·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조로 표시됩니다. 그러나 이 사건에서 단순히 “후순위 권리는 소멸”만 보고 끝내면 위험합니다. 을구 6번 주택임차권등기가 명세서상 인수권리로 적혀 있고, 동시에 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 2025.7.28 제출된 것으로 notes에 기재되어 있습니다.
② 임차인 표 — 보증기관 승계와 실제 임차인을 분리
이 사건의 임차 관련 표기는 두 층으로 나누어야 합니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 표시되어 있어 보증금 84,000,000원을 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 주식회 1명입니다.
| 구분 | 성명 | 점유/용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 | 한국토지주택공사 | 제1층 제102호 45.83㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 84,000,000원 | 없음 전입 2017.07.04 | 배당요구 2023.01.27 | 대위·승계 주식회 보증금 중복신고 |
| 실제 임차인 | 주식회 | 주거 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 실제 임차인 |
* 확약 적용 임차권의 룰상 금액은 84,000,000원입니다. 확약으로 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 보되, 확약 밖 실제 임차인 주식회의 보증금·전입신고일은 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,334,920원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 65,000,000원 | 50,605,080원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 3번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 19,756,620원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 4번 가압류 · 엘지카드주식회사 | 4,758,601원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 6번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 13,800,612원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 7번 경매개시결정 | 89,615,340원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 8번 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 5,941,882원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 2번 근저당권 · 박형진 | 50,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사국민은행 | 19,866,687원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 14번 가압류 · 삼성카드주식회사 | - | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 을구 4번 근저당권 · 청양신용협동조합 | 82,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 27번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 89,615,340원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 51,940,000원 기준 채권자 총 청구액 440,355,082원 중 예상 배당은 50,605,080원, 미배당은 389,750,002원입니다. 배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 실제 임차인 주식회의 보증금·전입신고일은 미상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 인천효성고등학교 동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택과 아파트가 밀집한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 인천지하철1호선 작전역 및 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 제1층 제102호이며, 사용승인일은 2022.04.08입니다. 기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 8미터의 도로와 접합니다.
- 규제·하자. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 표시되고, 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 51,940,000원은 감정가의 49%일 뿐, 실거래 비교 자료가 없으므로 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
- 확약 원본 확인. notes에는 서울보증보험 주식회사의 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 2025.7.28 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 확약서 원본과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 주식회는 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 보증금 미상 점유자를 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시됩니다. 84,000,000원을 실제 임차인의 별도 보증금처럼 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 당해세 확인. notes에는 국세·지방세 압류 9건이 있고, 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 있다고 표시되어 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약은 호재, 미상 임차인은 별개”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 51,940,000원까지 내려왔고, 명세서상 인수권리로 표시된 주택임차권등기에 말소 동의 확약서가 붙어 있습니다. 그 부분만 보면 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리되는 구조입니다. 그러나 확약이 모든 임차인 위험을 지우는 것은 아닙니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이고, 실제 임차인 주식회는 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 그래서 이 사건의 결론은 “최저가가 낮아 보이지만, 확약 밖 미상 임차인을 확인하기 전에는 보수적으로 접근”입니다.
