서울남부지방법원 2025타경12066. 강서구 등촌동 션밸리 5층 504호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 권태익은 2021.05.24 매매를 원인으로 2021.08.13 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 338,000,000원입니다. 현재 권리분석의 핵심은 저당권이 아니라 말소기준 압류보다 앞선 정인혜의 주택임차권입니다. 정인혜는 전입 2021.07.29, 확정일자 2021.06.24, 임차보증금 338,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
현재 최저매각가 224,000,000원만 보면 임차보증금보다 낮기 때문에 원칙적인 배당 구조에서는 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 정인혜에게 220,064,000원이 배당되고 117,936,000원이 남습니다. 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수가 늘어 매수인의 실질부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 붙어 있다는 점이 결정적인 차이입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12066 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.59㎡ · 6층 중 5층 |
| 소유자 | 권태익 (2021.05.24 매매 · 2021.08.13 소유권이전 · 거래가액 338,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 224,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 338,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.01.26 · 션밸리(365-207) 20세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 2021.02.01 관악신용협동조합 근저당권은 2021.07.26 말소되어 현재 부담으로 남아 있지 않습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준권리는 2023.08.09 국 압류입니다. 따라서 그보다 앞서 2023.07.24 등기된 정인혜의 주택임차권은 말소기준보다 선순위이고, 전입일도 2021.07.29로 더 빠르므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 대항력 임차권입니다. 이후 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 있지만 확약 조건이 인수를 지운다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정인혜 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.29 | 2021.06.24 | 338,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 실질 인수 0원 승계인 주택도시보증공사 |
정인혜는 확정일자를 갖추고 배당요구도 했기 때문에 우선변제를 받을 수 있습니다. 현재 매각가 224,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,936,000원을 먼저 제외한 뒤 정인혜에게 220,064,000원이 배당되고, 보증금 부족분 117,936,000원이 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 적용 실질취득’으로 본다
이 사건은 확약 조건이 없다면 선순위 임차권 인수형이므로 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 매각조건에 따라 실질 인수가 0원으로 해소되므로 현재 비교 기준은 224,000,000원입니다. 션밸리 동일·유사 면적의 최근 12개월 거래 3건 평균은 316,000,000원이고, 현재 실질취득은 그 70.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.29㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 28.29㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 26.59㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2023.12 | 28.29㎡ | 4 | 366,000,000원 |
| 2023.10 | 26.59㎡ | 6 | 338,000,000원 |
| 2021.07 | 26.59㎡ | 4 | 336,000,000원 |
| 2021.07 | 26.59㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 316,000,000원 |
최신 거래는 2026.07의 335,000,000원이고 최근 12개월 평균은 316,000,000원입니다. 전체 7건 평균 332,285,714원보다 최근 12개월 평균이 낮으며, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -8.3%입니다. 즉 현재 224,000,000원은 최근 시세보다 낮은 가격이지만, 시장 자체가 하락 추세라는 점 때문에 전체 평균 332,285,714원만 보고 가격 가점을 크게 주는 방식은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 정인혜 보증금 | 338,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 338,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식상 정인혜의 미배당 보증금은 117,936,000원으로 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다. 다만 이 사건은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두었으므로, 그 조건 이행 시 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 504호입니다. 사용승인일은 2021.01.26입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재, 지하철역 “등촌동역” 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 “등촌동역”이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 규모. 션밸리(365-207)는 20세대 규모입니다. 대단지 아파트와 달리 소규모 다세대라는 점은 환금성 판단에서 별도로 고려해야 합니다.
- 도로. 남측 약 3m 내외, 서측 및 북측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,655,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으며 대상자는 외국인 등, 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 위반·공부차이. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원본 확인. 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 재대조. 정인혜의 전입 2021.07.29, 확정일자 2021.06.24, 보증금 338,000,000원과 임차권등기 내용을 등기부·명세서 원본으로 다시 맞춰보세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당 산식의 미배당액은 117,936,000원이지만, 확약 조건 이행 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 316,000,000원, 최신 거래는 335,000,000원이며 최근 가격 추세는 -8.3%입니다. 전체 평균보다 최신·최근 구간을 우선 보세요.
- 소규모 다세대 환금성. 20세대 도시형생활주택이므로 대단지 아파트와 동일한 환금성을 전제하지 말고 실제 매수 수요와 임대 수요를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 효력과 관련 의무는 원본 서류와 관계기관을 통해 확인하는 편이 안전합니다.
- 세금·배당 변동. 국 및 서울특별시 압류가 존재하고 실제 세액은 제시되지 않았으므로 당해세 등 실제 배당순위와 금액을 최종 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 매각조건 문구다
등기부만 보면 이 물건은 쉽지 않습니다. 보증금 338,000,000원의 정인혜 주택임차권이 말소기준인 2023.08.09 압류보다 앞서고, 대항력과 우선변제권도 갖추고 있기 때문입니다. 현재 매각가 224,000,000원 기준 룰상 미배당액도 117,936,000원입니다.
하지만 매각물건명세서에 정인혜 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 그 조건이 이행되는 사건 구조에서는 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 가격 비교 기준도 보증금이 아니라 현재 실질취득 224,000,000원이 되고, 이는 최근 12개월 평균 316,000,000원의 70.9%입니다.
다만 가격 추세가 -8.3%이고, 20세대 규모의 다세대라는 점, 그리고 권리 안전성이 매각조건의 실제 이행에 달려 있다는 점 때문에 단순히 “감정가 64%니까 무조건 싸다”라고 볼 물건은 아닙니다. 확약 원본 확인은 필수, 가격은 최근 시세보다 낮음. 이 두 문장을 함께 가져가야 하는 사건입니다.
