인천지방법원 2025타경508420. 인천 미추홀구 학익동 인하아리스타 12층 1208호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 119,000,000원이고 3회 유찰을 거쳐 최저매각가는 40,817,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2024년 11월 1일 국민건강보험공단의 압류이며, 이후 강제경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 실제 임차인으로 확인되는 김소형 1명의 전입일이 2022년 3월 23일로 말소기준보다 빠르고, 배당요구도 2025년 4월 19일 접수됐습니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 경우 대항력을 확정적으로 “있다”고 단정할 수 없으며, 반대로 인수위험이 없다고 볼 수도 없습니다. 특히 김소형은 이 강제경매의 채권자이기도 해 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시되어 있으므로, 임대차의 실체와 보증금 규모 확인이 입찰 전 핵심 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508420 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 720-11 인하아리스타 12층 1208호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지상14층/지하1층 건물의 제12층 제1208호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 송민호 (2022.03.23 매매, 거래가액 123,000,000원 · 2022.04.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 40,817,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김소형 / 123,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.11.01 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
등기상으로는 2018년 신탁등기가 이미 말소됐고, 현재 소유자는 송민호입니다. 2022년 6월 2일에는 민간임대주택등기가 추가됐습니다. 경매의 말소기준은 2024년 11월 1일 국민건강보험공단 압류이며, 그 뒤인 2025년 3월 26일 김소형의 강제경매개시결정, 2025년 11월 26일 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선행조건
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소형 | 2022.03.23 | 미상 | 미상 | 2025.04.19 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
김소형은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며, 별도의 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 전입은 빠르지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 유무도 확정할 수 없습니다. 또한 보증금 자체가 확인되지 않으므로 매수인의 실질 인수금액 역시 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 40,817,000원은 감정가 119,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 최저가가 현재 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 점은 임차보증금이 미상이라 실질취득가도 확정되지 않는다는 것입니다.
따라서 3회 유찰이라는 사실이나 감정가 대비 낙폭만을 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미회수 보증금이 존재한다면 낙찰대금 외에 승계 부담이 붙을 수 있기 때문에, 이 물건의 비교기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 승계액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,817,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,134,706원 |
| 2. 경매개시결정 · 김소형 | 123,000,000원 | 39,682,294원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,149,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 1,272,400,000원 중 39,682,294원이 배당되고, 총 미배당액은 1,232,717,706원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 표만으로 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상14층/지하1층입니다. 사용승인일은 2018.01.30입니다.
- 입지. 인하대역 남동측 인근으로, 주위는 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 인하대역이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 소성로, 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 난방시설과 기계식 주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,053,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고, 감정평가상 위반건축물은 아닌 것으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김소형의 보증금 액수와 실제 지급 여부가 가장 중요합니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
- 대항력 요건 확인. 전입일은 2022.03.23으로 빠르지만, 점유의 계속 여부와 임대차의 실체를 원본 자료에서 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이므로 우선변제 가능 여부도 현재 단계에서는 확정할 수 없습니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 김소형이 임차인이면서 신청채권자로 표시된 이유와 채권 123,000,000원의 발생 근거를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.02 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록 및 현재 상태를 원본에서 확인하세요.
- 3회 유찰의 원인 확인. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 이유가 단순 가격 문제인지 권리·점유 문제와 연관되는지 현장과 서류를 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙폭보다 보증금 한 줄이 더 중요하다”
인하아리스타 1208호는 감정가 119,000,000원에서 3회 유찰돼 40,817,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 낙폭이지만, 현재 자료로는 이 가격을 곧바로 저가라고 평가할 근거가 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 무엇보다 말소기준보다 먼저 전입한 김소형의 임차보증금이 미상이기 때문입니다.
등기상 후순위 압류·가압류가 소멸하는 점은 명확하지만, 임차인이 실제 대항력을 갖추고 보증금 중 배당되지 않는 금액이 있다면 매수인 부담이 별도로 생길 수 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가가 낮으니 매력적”이 아니라 “보증금과 임대차 실체를 확인하기 전에는 실질취득가를 알 수 없다”입니다. 3회 유찰보다 먼저 확인해야 할 것은 김소형의 임대차 한 건입니다.
