서울남부지방법원 2025타경12070. 화곡동 포엠빌 3층 301호로, 집합건축물대장상 오피스텔이고 감정평가 이용상태도 “오피스텔”입니다. 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 소유자 고완석은 2021년 10월 10일 매매를 원인으로 2021년 11월 10일 소유권을 취득했고 거래가액은 270,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다.
권리분석의 중심은 임차권자 정형인입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.09.24, 주민등록일과 점유개시일은 2021.11.10, 보증금은 270,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 가압류 2023.01.11보다 전입·점유가 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12070 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로18길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건 내 제3층 제301호 · 사용승인일 2021.07.23 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.11.10 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 174,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2023.01.11 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 강서세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차권등기 자체는 2023.07.27 접수됐지만, 그 임차권에 기재된 주민등록·점유개시는 2021.11.10으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 접수일만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 원칙은 인수형, 이번 매각은 포기·말소 조건부
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 “주택임차권 승계인”으로 기재된 주체이며, 별도의 실제 임차인 보증금을 하나 더 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정형인 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2021.11.10 | 2021.09.24 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.07.27 | HUG 승계인 별도 |
현재 회차 매각가 174,720,000원을 가정하면 집행비용 3,246,080원을 제외한 171,473,920원이 정형인에게 배당되고, 보증금 부족분은 98,526,080원입니다. 통상의 대항력 임차인이라면 이 미배당액이 매수인에게 인수되어 최저가만 낮아져도 실질 부담은 줄지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,246,080원 |
| 1. 임차인 정형인 보증금 | 270,000,000원 | 171,473,920원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당계산상 정형인 보증금 미배당액은 98,526,080원입니다. *다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 이 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 회차 시나리오 — 확약이 없다면 인수액은 오히려 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 조건 충족 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 174,720,000원 | 98,526,080원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 139,776,000원 | 132,980,864원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 111,820,800원 | 160,544,691원 | 실질 0원* |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없는 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 커져, 단순히 “감정가 64%·51%·41%니까 더 싸졌다”고 볼 수 없습니다. 하지만 본건은 명세서상의 포기·말소 조건이 이행되면 각 회차 모두 매수인 실질 인수 0원*으로 전환됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 현황은 주거용으로 사용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡1동주민센터 남서측 인근. 단독·다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 환승역 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물, 사용승인일 2021.07.23. 승강기·난방·위생 및 급배수·주차시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 5미터, 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 도시지역 · 지구단위계획구역 · 중요시설물보호지구(공항) · 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 6,212,000원/㎡입니다.
- 건축물 차이. 공부와의 차이는 해당 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 정형인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 어떻게 기재되어 있는지 원본을 재확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 주택임차권등기가 실제 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 합니다. 실질 인수 0원* 판단의 핵심입니다.
- 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 정형인 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재된 주체이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.10 갑구 4-1 민간임대주택등기가 말소기준보다 먼저 기재되어 있으므로 현재 등록·말소 상태를 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 감정가 273,000,000원에서 2회 유찰돼 174,720,000원이 됐다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 실제 오피스텔 거래가격을 대조하세요.
- 세금·비용 확인. 등기부에는 2023.06.20 국가 압류가 있으므로 당해세 등 실제 배당순위와 금액을 원본 배당요구 자료에서 확인하세요.
- 현황·명도 확인. 현황 주거용 사용 중인 오피스텔이므로 현재 점유 상태와 인도 시점을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 한 줄은 매각조건이다
표면만 보면 보증금 270,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 174,720,000원보다 보증금이 훨씬 큰 전형적인 인수형 사건입니다. 실제 배당계산에서도 정형인의 미배당 보증금이 98,526,080원 남습니다. 여기까지만 보면 매수인이 이를 떠안는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 문구가 하나 더 있습니다. 정형인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 이 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차 기준 실질취득은 174,720,000원*으로 볼 수 있습니다.
따라서 결론은 단순합니다. 권리의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 포기·말소 조건의 확실한 이행입니다. 그 조건을 원본에서 확인한 뒤에야 가격을 평가해야 합니다. 감정가의 64%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
