인천지방법원 2025타경508435. 인천 부평구 삼산동 377-3, 도로명주소 충선로 365의 지하층 1호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층 건물의 지하층 1호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박장우로, 2013.08.21. 종전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했고 같은 날 대림동새마을금고의 채권최고액 18,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 2025.03.25. 대림동새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.

권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 과거 김홍수 명의의 소유권, 문병만 가등기·근저당 및 종전 경매 관련 등기는 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2013년 대림동새마을금고 근저당입니다. 현재 확인된 임차인은 없으며 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전에 별도 확인하는 편이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 말소기준

2011.11.21. 문병만 명의의 소유권이전청구권 가등기와 채권최고액 45,000,000원의 근저당이 설정됐고, 2012.11.21. 문병만의 임의경매가 개시됐습니다. 이후 2013.08.21. 임의경매로 박장우에게 소유권이 이전되면서 종전 가등기·경매개시결정·근저당 관련 등기가 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 대림동새마을금고 근저당 18,000,000원이 이번 사건의 말소기준권리입니다.

② 가격 판단 — 34%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’은 아직 모른다

감정가 56,000,000원인 물건이 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 19,208,000원, 감정가의 34% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 커 보입니다. 하지만 실거래 시세 비교 근거가 없으므로 이 34%를 곧바로 ‘시세 대비 할인율’로 읽으면 안 됩니다. 감정가 대비 하락폭과 실제 시장가 대비 메리트는 서로 다른 지표입니다.

특히 본건은 감정평가상 지하층 1호이며, 이미 세 차례 유찰됐습니다. 따라서 현재 가격이 낮아졌다는 사실 자체보다, 실제 매수·임대 수요와 지하층 물건의 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 19,208,000원 가정)

현재 회차 예상배당은 근저당 채권최고액 18,000,000원 기준으로 계산돼 있으며, 채권자 부족액은 0원, 소유자 잔여액은 462,256원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천삼산초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트·동유형 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 4층 건물 내 지하층 1호이며, 사용승인은 1991.11.09.입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 본건 동측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 토지는 삼각형이고 인접 토지와 등고 평탄하며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구), 과밀억제권역입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 지하층 1호이고 이미 3회 유찰된 물건이므로, 실제 매수·임대 수요 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인하세요.
• 지하층 상태 확인. 지하층 1호인 만큼 현장 방문을 통해 내부 상태와 실제 이용상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
• 가격 근거 확보. 현재 최저가는 감정가의 34%이나, 실거래 시세 비교 없이 ‘싸다’고 판단하지 말고 주변 다세대·지하층 거래와 임대수요를 별도로 확인하세요.
• 추가 유찰 시 배당 변화. 4회 유찰 시 근저당 미배당 5,196,421원, 5회 유찰 시 9,157,495원으로 커지지만 예상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
• 말소기준 재확인. 2013.08.21. 대림동새마을금고 근저당이 말소기준권리이며, 입찰 전 최신 등기사항을 다시 대조하세요.
• 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 확인 후

이 물건의 장점은 권리구조가 복잡하지 않다는 점입니다. 2013.08.21. 대림동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 가등기와 종전 근저당·경매 관련 등기도 이미 말소됐습니다.

그러나 3회 유찰돼 감정가의 34%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 본건은 다세대주택의 지하층 1호이고 실거래 시세 비교 근거가 없으며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다. 낮은 최저가보다 실제 점유·상태·시장 수요 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.