인천지방법원 2025타경508435. 부평구 삼산동 377-3 지하층 1호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 지하층 물건입니다. 현재 최저매각가는 39,200,000원으로 감정가 56,000,000원의 70% 수준입니다. 권리 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 흐름이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건은 “인수 없음”만 보고 들어갈 유형은 아닙니다. 채권 총액이 81,200,000원인데 현재 회차 배당 가능액은 38,094,400원에 그쳐 미배당이 큽니다.
또 하나의 체크포인트는 갑구 2번 가등기입니다. 메모상 담보가등기로 표시되어 있으나 “종류 확인 필요”가 붙어 있습니다. 등기부상 과거 매각과 말소 기록이 함께 보이므로, 입찰 전 원본에서 가등기의 성격·말소 여부·현재 효력 관계를 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508435 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 377-3 지하층1호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 충선로 365 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 4층 건물내 지하층 1호 |
| 사용승인 | 1991.11.09 |
| 소유자 | 박장우 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 39,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대림동새마을금고 / 16,423,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리, 가등기는 원본 대조
확인된 임차인은 없습니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자·전입·확정일자 유무는 입찰 전 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 회차별 가격 — 낮아졌지만, 싸다고 단정할 자료는 없다
현재 최저가는 감정가의 70%인 39,200,000원입니다. 다음 회차로 내려가면 27,440,000원, 그 다음은 19,208,000원까지 낮아집니다. 다만 제공된 자료에는 실거래 비교값이 없으므로, 최저가가 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 율 | 매각가 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70% | 39,200,000원 | 43,105,600원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49% | 27,440,000원 | 54,653,920원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34.3% | 19,208,000원 | 62,737,744원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,105,600원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 근저당 · - | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 3. 근저당 · 문병만 | 45,000,000원 | 19,894,400원 |
| 4. 근저당 · 대림동새마을금고 | 18,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 81,200,000원 중 38,094,400원이 배당되고, 미배당은 43,105,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 삼산동 소재 인천삼산초등학교 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 아파트, 동유형의 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 지하층 1호이며, 기본 위생설비·급배수설비·도시가스설비·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구), 과밀억제권역입니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 대조. 갑구 2번 가등기의 성격과 말소 관계를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 전입세대·점유자·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 지하층 환금성. 감정가 대비 할인만 보지 말고 지하층 선호도, 습기, 채광, 임대수요, 재매각 가능성을 별도로 봐야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 소유자 잔여는 0원이고 채권 미배당이 큽니다. 이해관계인 변동 가능성에 유의해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하고, 당해세·관리비·점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 물건의 장점은 명확합니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원이고, 확인된 임차인도 없습니다. 그러나 단점도 분명합니다. 감정요항상 임대관계가 미상이고, 가등기 확인 메모가 있으며, 물건 자체가 지하층 다세대입니다. 실거래 비교값이 없는 상태에서는 1회 유찰 최저가만으로 저렴하다고 보기 어렵습니다. 결론은 권리는 보통 이상, 가격·환금성·원본 확인은 보수적으로입니다.